胜和广场写字楼招商策划.pdfVIP

1 2 本方案着力于对东莞写字楼市场进行供需特质分析，针对本项目 的写字楼部分，提出可行的营销策略，并完善操作思路，最终落实细 节执行。 1、 探查市场需求空间 2、 提炼项目的独特优势 3、 提供更多的附加值 4、 形象、概念提出及推广 5、 完善操作、服务细节 市场分析 2003年,第一国际、华南MALL、地王广场、星河传说等四大商业 地产开启了东莞商业地产的高速发展期,其后二、三年各类形态商业 项目纷纷跟随这四大商业项目所描画的大好前景上马，一时间风生水 起，市场空间由最初的空缺状态快速进入饱和、激烈竞争状态，目前 以写字楼为主的商业项目主要集中于东城区与新城市中心区。 3 新城市中心区附近写字楼项目： 本项目位处新城市中心区，新城市中心区是城市建设的重点，是 东莞新城市形象的代表，是未来的中央行政区、中央商务区，它是众 多地产商的必争之地。 在新城市中心区的周边聚集了东莞最密集、最豪华的写字楼项目: 第一国际、华凯广场、中环财富、鸿福广场、腾龙大厦、南城商务大 厦、怡丰阳光大厦、南城国际商务大厦、曼哈顿时代（商业公寓式结 构）、鸿禧中心、鸿福楼、时代广场、鸿基大厦、中国电信、华凯大 厦、金盈大厦、中国联通、盈锋中心…… 目前除了较早开发的华凯大厦、金盈大厦、中国电信、联通大厦、 鸿基大厦外，其余的写字楼招商最长为一年左右，平均空置率为60%。 在地理位置和景观上胜和广场、金盈大厦、华凯大厦……有着得 4 天独厚的先天优势，由于它们入市较早抢占了市场先机，金盈大厦、 华凯大厦在价格上面要高于市场价格，他们的品牌和影响力都已形 成，成为大中型企业、品牌、实力企业首选目标。 本项目面临的竞争项目——国际商会大厦、鸿禧中心、鸿基大厦、 华凯广场、腾龙商务中心…… 即将入市强势竞争项目——盈锋中心，中环财富广场正式承租时 间为2006年的10月份。（户型面积范围：≧60㎡、≧120㎡、≧170 ㎡、≧250㎡；价格：尚未制定；配套：较本项目完善） 小结： 写字楼项目市场空间趋于饱和；新城市中心区周边的写字楼市场 竞争最为激烈，除了入市早期的项目，现在的项目要想赢得市场已经 不能凭CBD商圈、地段升值概念来吸引租客，因为这是它们共有的卖 点、优势。 东城区附近写字楼项目： 东城区市政规划为商贸中心，多年以来形成浓厚氛围，也有大量 的高级纯商务办公楼及商住楼与南城区相呼应，如星河传说的CEO版 别墅式办公楼，东湖花园的商住两用楼，东城中心，世博大厦，金月 湾，辉煌大厦、新华大厦、世纪广场等，均吸引较多企事业单位办公， 形成较为浓厚的商贸办公氛围。 5 小结： 东城商务圈形成比较早，那边空余和新建的写字楼已经不多，未 来，新城市中心区的新建写字楼项目将会是众多企业办公选择的主要 对象。 这些竞争项目建设年代基本一致，位置的优势不明显，项目综合 素质很接近，对胜和广场的竞争与影响是极大的。 针对主要的竞争项目列表如下： 项目 时间 平均 面积 物管 实 入 近旁 优势 劣势 价格 费 用 住 配套 率 率 华凯 2003 40— 110、170、