房地产宏观形势发展趋势与企业应对策略（定稿）.docVIP

2010年房地产业集团专业提升班 陈锦石 2010年7月14日 目 录 一、其他国家和地区房地产行业的发展经验借鉴 1 二、中西方的住房观念对比 5 （一）中国人的住房观念 5 （二）西方人的住房观念 5 三、中国房地产行业发展历程 6 四、中国房地产与政府宏观调控 7 （一）房地产的行业特性 7 （二）2010年之前的国家宏观调控政策及存在的问题 8 （三）2010年国家宏观调控的特征 11 （四）未来可能采取的宏观调控措施预测 13 五、中国房地产行业的未来发展趋势 13 （一）当前房地产行业环境分析 13 （二）房地产业的支柱地位不会动摇 14 （三）短期内房地产行业将呈现平衡、略带下行的趋势 14 （四）房地产市场热点向二、三线城市和中西部转移 15 （五）房地产行业整合趋势不可避免 15 （六）房地产行业将进入以“四大特征”为代表的新时代 15 （七）“五廉住房”给房地产行业带来的影响 15 （八）未来的房地产市场和产品发展的新趋势 15 六、市场风浪中，我国房地产企业面面观 16 七、当前形势下，中南房地产的应对策略 16 （一）全面提高房地产综合运营管理能力 16 （二）用好的商业模式、发展思路获取土地 16 （三）持续加强产品研发，不断提升产品品质 16 （四）大力提升物业管理能力和服务水平 17 （五）不断加强品牌建设，持续提升影响力。 17 （六）加强成本管理，降低项目成本。 17 （七）大力开展新型住宅的研究和推广。 17 （八）坚持反周期的发展理念。 17 八、中国房地产十问 18 九、中南房地产二十问 18 一、其他国家和地区房地产行业的发展经验借鉴 （一）日本房地产启示 日本房地产泡沫破灭的一是二是香港的教训告诉我们新加坡房地产市场有序和谐发展中国人始终讲安家立业，中国人却宁可背负沉重的房贷也要拥有一套属于自己的房子。中国，量入为支。美国的住房自有率为68.3%，租住率为31.7%。是先买后还款，超前消费。国外租房条件更好，价钱也便宜，对自由迁徙有良好的轨制保障不存在孩子读书择校费立法与刺激行业发展政府通过法律法规、行政等方式，从法律依据等方面，促进和刺激国内的房地产行业发展，并根据行业发展的需要，出台配套的措施，以规范土地交易、商品房交易、三级市场交易等行为，整体上给与行业以支持。规范调整随着各地房地产业过热现象逐渐明显，从2003年起，中国逐渐加大了对房地产业的宏观调控，之后的2004～2006年，被业界称为房地产行业的政策年，出台政策之多、涉及范围之广，都是其他行业所无法比拟的。 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。2007年宏观调控的总体目标是防治经济从偏快转向过热的风险，并解决经济结构失衡的矛盾。2009年房地产在“保增长”过程中，但伴随经济转型的提出，09年末房地产调控逐步拉开大幕。房地产经过0多年的发展，已经成为国家重要支柱产业之一扶持、管理、调控、遏制等政策以保证房地产行业运行在正确的轨道之上1988年 房地产投资额与销售量比上年有大幅度增长，增长幅度为72%和34%。修改《宪法》，允许土地批租；在全国城镇分期分批推行住房制度改革；开放房地产市场。1989年 房地产投资和商品房销售增长幅度为6%和11%，比上年有明显减少。发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产投资规模，紧缩银根。房地产开发投资自1986年以来首次出现负增长(-7%)，表明房地产业受到国家调控政策影响较治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根。发布《土地管理法实施条例》。房地产开发投资和销售量分别比上年增长33%和18%，增长幅度较为明显，表明房地产业发展新的一轮增长已经开始。治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行。房地产成为新的投资热点，1992年房地产投资731亿元，比上年增长117%；房地产开发企业1.4万家价格平均为1034元，比上年增长29%。引进外资；宣布“治理整顿”结束；开放房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款。由于上年房地产发展速度过快的带动，房地产发投资增长165%，商品房销售比上年增长102%，均达到历史最高水平。可以说，1993年是房地产发展速度最快的一年。开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续