[研究报告]城市花都、桃花岭项目投资可行性研究报告-精品.doc

城市花都、桃花岭项目投资价值分析 （预可行性研究） 项目概况 （见项目调研报告） 项目公司基本情况 （见项目调研报告） 国内政策环境及当地房地产市场现状 （见项目调研报告） 财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）项目计算期 项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。 第一部分 城市花都项目财务测算 （三）主要技术指标 项目主要技术指标一览表 （城市花都） 项 目 用地面积（万M2） 建筑面积（万M2） 容积率 小高层 6.7 21.5 1.8 多层 27.1 44.5 0.9 独立别墅 22.2 5.55 0.45 联排别墅 12.95 公建 5.6 绿地 42.1 道路广场 10.1 （四）项目总投资估算 项 目 总 投 资 估 算 表 （城市花都） 单位：万元 序号 项目 总投资 占总投资比例 单位成本(元/平方米) 1 165,672.48 100.00% 1,960.62 1.1 土地开发费 57,231.58 34.55% 677.30 1.2 前期工程费 14,427.23 8.71% 170.74 1.4 建筑安装工程费 48,550.00 29.30% 574.56 1.5 公用配套设施及非营业性公建费用 12,675.00 7.65% 150.00 1.6 管理费用 1,500.00 0.91% 17.75 1.7 销售费用 5,949.00 3.59% 70.40 1.8 贷款利息 11,901.29 7.18% 140.84 1.9 不可预见费 13,438.38 8.11% 159.03 注：具体数据计算过程见第 页《城市花都经济测算表》 （五）销售收入与经营税金及附加 销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑 从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都） 单位：万元 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 一 销售收入 237945.00 0 35691.75 59486 95178 47589 1 销售建筑面积 845000 0 126750 211250 338000 169000 2 销售比例 100% 0 15% 25% 40% 20% 二 经营税金及附加 3400.00 0 0 0 0 3400.00 1 营业税 0.00 0 0 0 0 　 2 城市维护建设费 0.00 0 0 0 0 　 3 教育费附加 0.00 0 0 0 0 　 （六）项目盈利测算 利 润 测 算 表 （城市花都） 单位：万元 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 1 销售收入 237945.00 0 35691.75 59486.25 95178 47589 2 经营税金及附加 3400.00 0 0 0 0 3400 3 开发建设总费用 164106.39 40987.25 43720.76 32924.68 40795.10 5678.60 4 利润总额 70438.61 -40987.25 -8029.01 26561.57 54382.90 38510.40 5 所得税(33%) 23244.67 0