《东山新市区府前城市建设项目定位报告》.doc

东山项目定位报告 （初稿） 市场研究部 二〇〇六年十月 目 录 第一部分：市场篇 一 地块介绍 二 南京商业概述 1、南京商圈的界定 2、南京特色街的界定 三 江宁东山新市区规划 1、东山新市区规划 2、老城片区规划 四 江宁商业概况 1、江宁商业现状 2、江宁商业供求情况 五 项目区域商业情况 1、东山片区商业现状 2、周边板块商业现状 3. 项目周边在售典型楼盘 4. 区域市场总结 第二部分 市场定位 一 项目优劣势分析 1. 项目目前的优势 2. 项目目前的劣势 二 项目定位 1、产品形态定位 2. 商业、办公业态定位建议 三 价格定位 东山项目定位报告 本项目是东山新市区府前城市建设项目，位于东山新市区的行政、商业核心地带，北靠东山、南临竹山，是东山的传统轴线，总规划用地面积约7.43公顷（136.4亩）。 该地块毗邻南京主城，距离新街口约12公里。目前通过金箔路-宁溧路和金箔路-机场高速等多条公路与主城连通。跨区而过的地铁一号南延线正在施工，规划中的地铁五号线也通过这个片区，在上元二街和竹山路交叉口有出入口，这将进一步提升该地块的商业价值。 区域位置图 一、地块介绍 本项目用地包括府前片区的A、B地块，建设内容是商业开发设施和配套公共设施。 A地块 A地块规划性质为游乐用地，总占地面积为20590平米，总建面11700平米，其中地面建筑6200平米，地下5500平米。 B地块 B地块规划性质为商业办公、文化娱乐用地，总占地面积为66630平米，总建面85300平米，其中地面建筑53300平米，地下32000平米。 二、南京商业概述 1. 南京商圈的界定 南京市分为三大商业圈：新街口、湖南路和中央门。 号称“中华第一商圈”的新街口商业区，位于闹市区新街口，以经营百货 为主，大商场是龙头；由于其地理位置以及商业氛围的优越性，在南京本地人的心目中具有较高的位置； 以湖南路商业街为主轴的山西路商业区，因其业态定位准确，主要以精品 专卖店为主，吸引了大部分年青人来此购物，其繁华程度直逼新街口商圈；主要集中在下关区建宁路山西路商圈是南京本地购买群体质量最高的地区。这一区域云集了公务员、高知和白领阶层主要集中在下关区建宁路南京东山新市区总体规划（2003－2010）东山新市区的规划范围面积约107平方公里。根据规划，整个城市将形成“一轴六片”的总体布局结构，具体说“一轴”就是以秦淮新河和秦淮河为城市功能景观发展主轴，“六片”指以秦淮河、秦淮新河、牛首山河为自然边界，结合城市主干路网布局，划分为岔路、百家湖、九龙湖、机场、老城、科学园等六个片区。 ?城市规模：规划2007年人口规模为40万人，中期2010年为50万人左右，远景为85万人左右。2007年和2010年建设用地规模分别控制为70平方公里和75平方公里左右，规划远景建设用地规模控制在87平方公里以内。?由于城市化速度、常住人口增长速度实际情况是到年底，常住人口就达29．9万和经济总量扩张速度不断加快，原有规划已经显现出滞后。同时，由于区划调整、京沪高速铁路线址方案南移等原因，东山城区的布局结构、功能组织变化等要求对原有规划进行相应调整。街道办事处辖区面积95平方公里，人口万，管理19个居委会、4个村委会江宁的商业地产没有特色，分布分散，不集中。再加上区域交通的弊端，对江宁的商业后续经营带来诸多不便目前进入江宁的著名商业企业有中国shoppingmall第一品牌铜锣湾广场、本土品牌商业苏果超市、法国欧尚也有意进军江宁。与此同时，近几年已有同曦、温州商业街、黄金海岸广场、中国女人街、南京义乌小商品城凤凰港商业中心等一批商业项目在江宁开发，并且这些商业项目各具特色。根据统计，在五年内总上市量预计突破一百万平方米，加上2004年以前的存量，五年以后江宁板块商业面积将会在两百万平方米左右。 图　2005年1 -12月江宁商业用房市场成交均价逐月走势 从江宁整体来看，江宁商业销售压力非常大，这和江宁人气不足、交通不便等有很大关系。随着江宁东山新城区规划的推进，这种状况将有所改观。 五、项目区域商业情况 1. 东山片区商业现状 东山板块是江宁老城区，生活配套较为成熟。目前南金线、101路公交车直达市区。在商业配套方面，苏果超市、农贸市场较多，竹山电子一条街较为有名。江宁区人民医院、竹山中小学、江宁中学、温州商业街、中国女人街、金宝大市场等配套齐全，麦当劳、肯德基等洋快餐也已落户东山，目前该板块已相当成熟，人称江宁的新街口。江宁居民购房首选以中国女人街、温州商业街为代表的东山板块商业地产在江宁楼市中占有重要地位，一直是江宁传统的商业核心，江宁第一家大型超市———联华超市，以及肯德基、麦当劳这样的国际餐饮品牌均选址在东山镇。它对江宁商业发展有极大作用。综合