北京香枫艺墅项目营销策划报.pptVIP

香 枫 艺 墅 项目营销策划报告 汇 报 纲 要 壹 市场背景 贰 项目面临的市场问题 问题诊断一： 产品形态为联排别墅，但总价过高，每套产品的总价与小独栋、东部高档公寓的价格相当。 商业面积达9万平米，占项目总建筑面积的33%，商业部分所占比例过高。后期商业经营存在极大风险。 街区、社区关系混淆，项目境地尴尬。 二条十字形商业街将整个项目打碎，项目地块被划分成四个居住区，别墅居住社区的整体性被打破，社区形象被破坏。 商业街同时是作为市政道路，市政道路分割下的区块作为街区存在，但项目的规模和体量又无法支持街区的概念。 问题诊断二： 问题诊断三： 问题诊断四： 问题诊断五： 东山墅：第二季度仅售出1套； 运河岸上的院子：第二季度仅售出1套； 京城雅居：上半年销售39套，平均每月6-7套； 世爵源墅：上半年销售43套，平均每月7套； 中海安德鲁斯：上半年销售121套，平均每月20套； 珠江国际城：上半年销售48套，平均每月8套； 水郡长安：上半年销售78套，平均每月13套； 尚东庭：上半年销售61套，平均每月10套 叁 项目市场机会剖析 新一轮房地产新政规范房地产市场，调整产品结构、稳定房价。一系列的政策出台将导致未来北京房地产市场上大户型产品的减少、别墅类产品的稀缺。 国际化的商务氛围 奥运经济商机主要涉及八个领域：市政公用基础设施建设、道路交通设施、环境保护与资源综合利用、现代制造业和高新技术产业、区县经济发展、消费市场领域、社会公共服务和文化产业、旅游产业，国家总投资金额达1350亿元。 肆 项目市场解决方案探讨 总体思路： 项目定位： 本项目目标客户群定位从资源、地缘性、客户阶层等角度对本项目客户群体进行定位。 地缘性角度—— 伍 项目营销执行方案建议 市场目标及预期： 节奏规划与排期： 横向起势 ——事件营销为导火索 竖向起势 ——以业内联手为导火索 营销推广组合运用： 推广费用： 特别动作 规定动作 业内讨论 业内专业论坛 产品发布会 杂志 网络 电视 每日财经、专业经济栏目 焦点、新浪网专业论坛 地产专业杂志 区域、地产论坛 得业内人士者得天下，不得业内人士者难以得天下 媒体组合 推广策略 项目重塑、市场重造，重新上路，通过针对性与危机公关的推广传播，建立京东区域高端别墅独特和稀缺的产品价值和形象，烘托香枫艺墅作为高档住宅鲜明的产品价值形象和持续的品牌影响力，最终获得实现项目翻盘和整体销售的回报。 以政策为契机 以区域市场为核心 以小独栋产品定位为切入点 渠道整合策略 结合项目开展以区别于大众渠道的 业内炒作、点对点、针对性营销、圈层营销做突破口 正面、高调形象，树立市场声音！ 关键词：重新上路、重新塑造 以全新的形象推广，通过对项目的重新塑造，包括产品塑造、形象塑造、客户群塑造，打造项目全新形象。 新闻运作、人脉营销 大力炒作，大力度宣传推广攻势，提高项目附加值。 大力挖掘客户资源、社会公共关系，促进项目销售。 市场定位 是别墅——而非联排TOWNHOUSE社区 是城市别墅——比远郊别墅更具优越区位条件和强大功能性 是具有突出欧陆风格和浓郁海派风情、 满足高尚居住、品味居住的 洋溢古典与欧陆情怀的现代花园别墅社区 欧陆风情浓郁的现代花园别墅社区 隐藏于城市的车水马龙，庭院深深， 历经风雨，依然经典不改 演历主人非凡眼界与经历， 彰显家族显赫过往 城市繁华 闹中取静 经典建筑 庭院深深 非凡品味 风情演绎 淡化联排，树立产品高档住宅形象 地段—— 北京东部地区，通州新城，极具发展潜力，位于通州区南部，京通快速路、京沈高速可方便到达，从北苑到项目仅10分钟车程。 建筑—— 30万平米现代欧式建筑，采光地下室、阳光客厅+阳光主卧，双车位，功能空间布局。 配套—— 9万平米商业街，小区会所，营造都市轻松生活氛围。 物业管理服务—— 知名物业公司担任顾问 园林景观—— 坡地高差，景观绿地，下沉式车道。 项目较高的产品品质和较高的总价 决定了产品不是一般的经济型 别墅，其与小独栋、高档 公寓总价相当的产品 价位决定其产品 档次属高档 住宅，而 非豪 宅。 300-350平米，300-500万，超出联排总价范围 京城高档联排别墅 产品内秀，具有独栋别墅、豪宅的气质 园林景观、坡地高差、户型结构、下沉式车道、双车位 大户型、高总价 顶级HOUSE 精装修豪华 高产品形象 全景现房 住宅、商业街、园林景观 产品品质提升与形象打造： 重点处理