《项目前期工作程序》.doc

项目前期工作程序及要点 1、立项管理： ⑴ 立项手续的办理。（直接办理、立项变更） ⑵ 投资规模的确定。（对后期各类报批的影响以及费用核算标准） ⑶ 政策的可利用管理。（旧城改造、重点工程、经济适用房等） 政策的收集； 手续的办理（如申请重点工程戓经济适用房等）； 此项应在征地前同原地主方协调办理完，在征地中已有政策体现。 ⑷《开工报告》办理。（重点工程、具备招投标、质量监督条件） 2、文物审批及处理： ⑴ 征地前对其文物遗址等因素进行调研。 ⑵ 彻底办理不留隐患。（存在刑事责任） ⑶ 该手续直接影响到项目推进，应首要办理。 3、地质勘察： ⑴ 对地质要有较深入的研究，防止动工后的阻碍与增加成本。 ⑵ 对地埋管网要有深入了解，减少施工与改造障碍。 ⑶ 对原人防设施的处理。（依照《人防法》及有关设计规范） 4、全程管理（前期策划）： ⑴ 项目定位。 ①项目市场定位； A、类比竞争楼盘的调研（含意向楼盘） B、一手市场调研 C、项目要素调研（如配置等） D、综合评判 ②区域定位； 主力客户群定位； 功能定位； ⑤建筑风格定位； ⑥商业部分定位； A、主题定位 B、经营管理定位 C、业种 D、业态 ⑵ 项目价值分析。 项目经济价值； 项目品牌价值； 项目社会价值； 项目价值实现的各要素及其价值实现中的比重； 项目可提升价值分析； A、建筑风格和立面的设计、材质 B、独特的户型与结构 C、环境 D、配套 E、物业管理 F、形象包装与组合营销策划 G、品牌 ⑥价值实现的大环境因素； A、经济金融因素 B、政策因素 C、城市规划前景因素 D、人文理念的发展因素 ⑶ 项目定价模拟。 项目目标收益与最大收益，项目综合成本预估； 均价的确定（类比价值，有效需求成本加价）； 项目中具体单位的定价模拟（分层、分套）； A、差异性定价（类型、采光系数、朝向景观、楼层） B、确定系数 C、确定幅度 ④价格策略报告； ⑷ 项目投资可行性分析。 可变成本变动时对利润的影响； 销售价格变动时对利润的影响； ⑸ 投资风险分析。 ①项目风险性评价； A、价值提升及其实现的风险性 B、规划、设计是否是以提升项目同周边项目的类比价值 C、项目全程营销策划的成功性 ②资金运作风险性； A、减少资金占用比例，加速周转，降低财务成本 B、开发节奏把握，以尽量少的资金占用启动项目 C、销售推进把握，最短时间回笼资金 ③经济政策风险； A、对近几年国际国内宏观经济形势分析 B、国家地方相关房地产政策的出台以及相关市政配套设施的建设 C、金融时政前瞻性与可借鉴性分析 ⑹ 开发节奏建议； ①影响开发节奏的基本因素； A、政策法规 B、金融政策 C、地块状况因素 D、发展商整体开发水平 E、资金投放量与回收要求 F、营销因素与价格策略 G、市场供求因素 H、入市时间 ②项目开发节奏及结果预测； A、项目开发整体推进计划 B、项目销售整体推进计划 C、预测结论 D、项目结束后的总结 ⑺ 项目规划设计。 以项目的市场定位为基础，以满足目标市场（包括组装市场潜在需求）为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格与色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型与补充户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。 ①总平面规划； A、可实施性（规划法规） B、周边条件的允许性 C、可增容性（未来填充余地） ②建筑空间布局； A、建筑立面与色彩计划，三维实景效果 B、功能分区示意效果及说明（商业、转换层、标准层、大堂、核心筒、消防通道、停车场、会所等） ③道路系统布局； A、区内（人车分流、出入口） B、区外连接（出入口） C、项目地块所在区域未来发展状况及兼容扩容性 D、停车场引道与行车线路（停车场与主体建筑之间的通行及安防） ④绿化系统布局； A、园艺绿化，景观设计 B、浇灌系统、水景系统、消防系统、保洁系统、运动系统（泳池） C、投资预算与管理成本分析 ⑤公建与配套系统； A、同市政大配套的兼容与降低实施成本（就近、使用安全性） B、公建设计及提示 C、前期营销、施工使用与后期物管使用的兼容性 D、按物业条例规定所必备的物管公建与使用场地用房 E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等 F、垃圾箱与清污设施 G、邮件箱与供奶箱等 ⑥项目施工程序； A、先造景后建房，随建房统一实施交付 B、确保施工与销售看房同步及安全性 C、施工安全防护与形象包装 D、施工程序确保先期物业交付后的抗干扰与独立性 ⑦建筑风格定位； A、项目总体建筑风格的构思 B、建筑色彩计划 C、建筑外立面装饰及材料 D、根据户型及布局对外立面的提示 E、对顶部、群楼、平台、出入口等设计提示 ⑧主力户型选择； A、项目所在区域同类楼盘户型比较 B、项目业态分析及项目户型配置比例 C、主力户型设计提示