2007-1-17-苏州亿城会议纪要.doc

苏州亿城项目会议纪要 时间：2007年1月17日13:30－16:00 地点：苏州工业园区建屋大厦1206室苏州亿城公司会议室 参会人员： 苏州亿城：刘坤（副总经理）、陈发阳（营销部经理）、龚经理（行政部）、陈朕（财务部经理） 成全机构：万方（总经理助理）、周华（研展部总监）、封辉（销售经理）、张雷（企划经理）、张建（案场副专） 会议记录：封辉（销售经理） 主题：成全机构阶段性工作成果汇报 主要会议内容： 一、由成全机构封辉（销售经理）对本次会议的议题作简单阐述。 二、成全机构阶段性工作成果汇报一：客户研究报告。 1．由成全机构周华（研展部总监）主讲苏州亿城项目近阶段客户研究报告。 2．苏州亿城刘坤（副总经理）对客户研究报告提出的意见： 1）客户研究报告的结果进一步验证了刘总本人对客户的心理预期。 2）这份报告中没有对客户的工作区加以分析，希望在外卖场设立后进一步细化。 3）报告中对客户年龄层的预判是22-32岁，家庭年收入在6万元，刘总认为这个数据应该不是最低的，而是比较适中的。 3．周华（研展部总监）通过客户研究和市场了解，对项目的担心是：项目入市阶段竞争激烈，而原有的价格优势由于首付比例和园区公积金因素，在价格上会变得毫无竞争优势可言。 三、成全机构阶段性工作成果汇报二：户外媒体及基地包装建议。 1．由成全机构张雷（企划经理）主讲苏州亿城项目户外媒体及基地包装建议。 2．成全机构万方（总经理助理）指出建议中涉及的价格均为上限预算价格，仅作为参考，具体的户外价格由亿城公司最后与广告商确定。 3．苏州亿城刘坤（副总经理）对户外媒体及基地包装建议提出的意见： 1）户外媒体涉及的面比较广，认为会后进一步讨论。 2）缺少针对湖东目标客户群体聚集区的户外导入。 4．苏州亿城陈发阳（营销部经理）对户外媒体及基地包装建议提出的意见： 1）认为目前很多园区工作的客户不单单是从现代大道、苏虹路进入还有部分是从金鸡湖路进入园区。所以这份建议中还缺少金鸡湖路的户外导入。 2）认为娄江以北区域（原跨塘镇）租居大部分产业区的员工，星湖客所处板块（青剑湖板块）是项目最大的竞争对手，所以这个区位的客户拦接和导入也是应该考虑的。 3）希望成全就这建议的基础上加以深化，对户外大牌的受众给予详细分析，对一定要的给予详细建议. 5．成全机构张雷（企划经理）针对刘总提出的第2点意见的解释：湖东目标客群聚集区主要在各销售节点中通过派发DM单页、SP活动、社区海报和大街横幅等通路来宣传和导入。 6．成全机构万方（总经理助理）提出由于苏州户外资源的紧缺，所以目前户外媒体及基地包装最紧要的是加紧时间抢位。 四、成全机构阶段性工作成果汇报三：项目售楼外卖场选址建议。 1．由成全机构封辉（销售经理）主讲苏州亿城项目售楼外卖场选址建议。 2．苏州亿城刘坤（副总经理）对项目售楼外卖场选址建议提出的意见： 1）这份建议为项目外卖场的选址工作指出了方向。 2）新城邻里中心的确是理想的选址地点，现在担心的是目前还有没有1楼沿街的店铺。至于高峰会亿城公司认为客流不太大，而且价格偏高。 3）近几天亿城公司会抽空对建议上提到的区域进行踩点考察。 五、成全机构阶段性工作成果汇报四：项目07-08年度销售分析报告。 1．由成全机构封辉（销售经理）主讲苏州亿城项目07-08年度销售分析报告。 2．苏州亿城刘坤（副总经理）对项目07-08年度销售分析报告提出的意见： 1）这份报告对于关注的去化速度和价格缺少推导过程。 2）以前由于存在很多变量因素，所以每次测算都有很大难度，这次我们就一些变量作个确定：07年度6＃地块销售目标在45％-50％，6＃整体均价控制在5100-5200元/㎡，6＃地块开盘时间确定在2007年8月。 3）对于07年度6＃地块的去化目标，刘总认为完成越多越好，但是完成45％-50％是理想的，如果完成40％-45％，会对08年经营目标产生含糊感，如果只完成40％以下，则会严重影响08年的具体目标。 4）基于以上条件，希望成全机构在本周五前完成论证报告，报告中体现思路和论证结果。论证结果如不符合确定目标的，则提出完成目标需要的措施。 3．成全机构万方（总经理助理）提出的意见： 1）2006年12月22日成全机构已经对销售论证提出了相应的报告。 2）近阶段成全机构已经开始在为07年度的销售目标作准备，已经形成专题形式探讨如何在宏观调控形式下实现提前锁定客群；而亿城公司所要的最强支撑就是尽快取得预售资格和项目营销形象。 3）成全机构会结合刘总的意见进行销售论证的数据更新和测算，保证在本周五完成报告并递交。 六、有关7＃地块产品定位的事宜： 1．苏州亿城刘坤（副总经理）提出就7＃地块的产品定位，希望成全机构能在2007年1月底出具建议报告。 2．成全机构周华（研展部总监）认为： 1）