税法_讲义_第九章 房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法.doc

第九章　房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法　◆本章考情分析　　本章是一个多税种章，涉及房屋、土地等不动产拥有、使用、占用中的财产征税或行为征税。本章包括3部税法，分别是：房产税法、城镇土地使用税法、耕地占用税法。　　 年份 单项选择题 多项选择题 计算题 综合题 合计 2011年 2分 1分 4分 — 7分 2010年 3分 3分 — 1分 7分 2009年 3 4.5 　　　 　　　 7.5 　　◆本章新增及变化内容：　　1.删除了三个税种的基本原理相关内容。　　2.房产税及城镇土地使用税共同新增：2011年至2020年对实施天然林资源保护二期工程的房屋及土地的房产税和城镇土地使用税的征免政策。　　3.房产税新增了几项优惠，如：对高校学生公寓实行免征房产税政策。　　◆本章内容：3节　　第一节 房产税法　　第二节 城镇土地使用税法　　第三节 耕地占用税法 第一节　房产税法 　　房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。　　一、纳税义务人与征税对象　　（一）纳税义务人　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。　　房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。　　2.产权出典的，由承典人纳税。　　3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。　　5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。　　6.外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。　　（二）征税对象——房产　　它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。　　（三）征税范围　　房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。　　房产税的征税范围不包括农村。　　　　二、税率、计税依据与应纳税额计算　　（一）税率——记忆　　1.从价计征：税率为1.2%；　　2.从租计征：税率为12%；对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%税率征收房产税。　　（二）计税依据　　1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。　　【解析1】对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。　　【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施。　　【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。　　需要注意的特殊问题：　　第一、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：　　（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；　　（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。　　【考题·单选题】（2010年）某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（　）　　A.21.2万元　　B.27.6万元　　C.29.7万元　　D.44.4万元 『正确答案』B『答案解析』该公司2009年应缴纳的房产税=160×12%+3000×（1-30%）×4/12×1.2%＝27.6（万元）　　第二、融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。　　【考题·单选题】（2011年）下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是（　）。　　A.房产售价　　B.房产余值　　C.房产原值　　D.房产租金 『正确答案』B『答案解析』对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以