商品房预售制存废关乎国家经济命脉.docVIP

谢逸枫:商品房预售制存废关乎国家经济命脉 香港凤凰房产播报特约专栏 谢逸枫/亚太城市房地产研究院院长、研究员 ?? 导读:2012年7月31日，近期各地楼市回暖触动宏观调控底线，市场上传言取消商品房预售制。2012年8月1日，社科院发布《中国住房发展(2012年中)报告》，报告中建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，利于控制开发商资金链促其快建快销。2012年8月2日，一则北京取消商品房预售制度传闻，引起股市“十二级地震”，地产股在午后集体“跳水杀跌”，传言引发两市地产股暴跌。截至收盘，地产板块大跌2.83%，房地产类公司股票下跌超过八成。招商地产暴跌9.81%，保利地产大跌9.17%，万科A下挫6.75%，金地集团下跌6.38%。2012年8月2日当日针对此传闻，住建部新闻处称是谣言，且本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。商品房预售是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度，短期内如若取消将会造成供不应求反而引发房价暴涨，所以暂不会轻易取消。2012年8月3日，北京市房协表示，商品房预售制度不可能取消。2012年8月3日，广州市房管局表示，短期之内商品房预售制度不可能取消。从上世纪90年代中期住房制度市场化改革以来，我国一直实行商品房预售制度，也就是人们所称的“期房”。在我国房地产市场发展初期，这种边销售、边建甚至先销售、后建设的模式，有效缓解了房地产企业资金紧张的状况，推动了房地产市场的繁荣，对开发商群体迅速成长也起了很大作用。由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险，因此商品房预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。2010年1月23日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点，但是一直毫无进展。 ?? 笔者认为,商品房预售制是世界各国房地产发展的必经之路，目前中国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。难道中国的商品房预售制走到尽头了吗？中国的商品房预售制究竟是什么？商品房预售制是一项伟大的合理制度还是一项世人认为天大的巨恶制度？为什么人大代表政协委员们纷纷上书要求取消商品房预售制或全面修改？商品房预售制有什么弊端与让人讨厌的地方？取消商品房预售制是否埋下房价暴涨祸根？与西方国家商品房预售制有什么本质区别？是“一刀切”废除取消还是“变通”修改完善，中国商品房预售制存废或去留究竟何去何从？ ?? 何为商品房预售制，从何而来？ ?? 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为，也就是俗称的“买期房”。商品房预售制统称为商品房预售许可制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在兴建或即将兴建但尚未竣工的商品房，与购房者约定，预先出售给买受人，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994预售的商品房年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》和1994年，国家出台《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。 ?? 根据现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，满足已交付全部土地使用权出让金，已经取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额百分之二十五以上，一已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明后，可以实行商品房预售。但商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。 ?? 中国商品房预售制是个舶来品，1983年深圳首推商品房预售概念，商品房预售与商品房预售制最早出现于香港，1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理，其基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。楼花一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。商品房预售制，也就是俗称的卖期房、卖楼花，开发商将正在建设中的商品房预先出售给买房人，收取定金或者房款。从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率。从资金的时间价值角度来看，商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本。 ?? 中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小。为建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产