彭营社区唐湾自然村进行“城中村”改造开发建议书.docVIP

目 录 一、项目总论 1 1.1项目背景 1 称及概况 1 司 1 行性研究的单位 2 作依据 2 设和内容 2 1.2可行性研究结论 2 测结论 2 设速度 3 算和资金筹措 3 合评价 3 二、项目投资环境和市场研究 4 2.1市场宏观背景 4 资环境 4 地产市场状况 10 展及前景预测 12 场与本项目发展借鉴 12 2.2区域市场分析 13 场界定 13 析 13 三、项目分析及评价 14 3.1地块解析 14 件 14 势 15 制条件 15 3.2项目SWOT分析 15 势 15 四、项目定位及项目评估 15 4.1项目定位 15 4.2方案评估意见 16 五、投资估算与资金筹措 16 5.1项目总投资估算 16 5.2经济指标 17 六、可行性研究结论 17 6.1项目的意义及利润预测 17 6.2项目风险及防范 17 6.3项目收入及支出 18 一、项目总论 1.1项目背景 称及概况 彭营社区位于卧龙岗东侧，有四个自然村15596人组成，该项目为彭营社区的一个自然村，项目名称为“万裕·水岸新城”，东临车站南路，39号路从村西穿村而过，南临雪枫路，北临区间路，总占地面积为342615.9㎡（合513.23亩），实际使用面积256604.8㎡（合384.907亩），城市道路占地面积86011.1㎡（合129.016亩），总面积分四个小区，其中： A区面积：39015.6㎡（合58.524亩），其中实用面积30176㎡（合45.264亩），占道路面积为8839.6㎡（合13.26亩）； B区面积：91022.6㎡（合136.533亩），实际面积68290.3㎡（合102.435亩），占城市道路22732.3㎡,（合34.098亩）； C区面积：135930.2㎡（合203.895亩），实际用地面积104325.2㎡（合156.488亩），占城市道路31605.0㎡（合47.407亩）； D区面积：76647.5㎡（合114.971亩），实际用地53813.3㎡（合80.720亩），占城市道路22834.2㎡（合34.251亩）； 总户数1596户，其中村民1466户，居民130户，总计居住人口5596人，其中村民5226人，居民360人。 司 “万裕·水岸新城”将由万裕（集团）的股东南阳市万裕房地产开发有限公司全资独立开发。万裕房产有限公司是一家重合同、守信用单位，已独立或合作开发了“万裕·中央花园”、“万裕·四季春花园”、“万裕·韵龙风情园”、“兴隆小区”等多个项目，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。经过近两年的努力，为适应房地产业的发展，先后组建了机电、物业、劳务、木业生产、防水、门窗制作、白酒酿造等子公司，已成为一个集团化经营公司。公司现有职工547人，注册资金4000万元。 行性研究的单位 由于本项目规模较大，总投资额可达22亿元人民币，因而由万裕房产有限公司策划部担任该项目的可行性研究。 由于万裕有限公司加强了公司人才建设，现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。 作依据 本项目可行性研究依据为：南阳市中心城区房地产现状、南阳市工程造价信息、本项目的地块价值及房价信息。 设和内容 “水岸新城”规划建筑总面积110.95万㎡，容积率为4.2，其中住宅80.16万㎡，商业26.6万㎡，公建面积4.67万㎡。 1.2可行性研究结论 测结论 目前房地产市场价格情况：住宅售价2200—3100元/㎡；一层临街商铺售价在10000元—15000元/㎡，二层—三层售价在3000元—6000元/㎡。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达2680元/㎡,临街铺面1—3层综合售价可达6800元/㎡。保守估计,本项目的利润个亿。况且，随着新雪枫大桥的建成，卧龙区行政中心的形成，该项目市场又掀起一轮热潮，许多在售项目的销售速度应大于南阳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。 总之，本项目风险极小，利润客观，前景看好。 设速度 本项目已在2007年即开始进行市场研究和方案设计，经过近三年的工作，现已基本完成方案工作。 计划本项目于2010年10月动工，2014年12月份通过竣工验收，并全部实现销售。 算和资金筹措 本项目的建设资金，完全由开发商万裕有限公司筹措资金。 合评价 水岸新城本身具有地处未来卧龙区行政中心地段优势和景观优势。又处在升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，这是一个“短、平、快”的精品项目，风险极小，利润可观、前景乐观！ 二、项目投资环境和市场研究 2.1市场宏观背景 资环境 宏观经济环境状况： 2008年中国经济运行的形势，是亚洲金融危机以来最好的一年，不仅因为数据上出现高速增长，更需要注