购物中心地块资金申请报告.doc

1.项目背景（Project Profile）： 1.1 项目概况 1.11 项目概念 以纯正日货+室内游乐场的集购物、休闲、娱乐的购物中心，吸引在南沙的日籍员工及其家属和珠江三角洲及港澳地区的消费者。 1.12 项目地点 坐落于金洲居住区 位于南沙开发区的主入口进港大道与环岛路交汇处 被北、东、南三大工业区包围 东侧为祁福南沙酒店，背靠电信大厦 1.2规划技术经济指标及要求 用地性质：商业用地 总用地面积：3.33万平方米 总建筑面积：13.32万平方米 容积率：4 2.环境分析(Environment Analysis) 2.1总体环境分析 2.1.1广州近年来国民经济发展情况 预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15%；2004年GDP将达4141亿元，增长13.5%（资料来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。 2.1.2广州市人口结构和生活水平调查 居住条件明显改善，交通状况大为好转，年人均收入大幅提高，广州市居民生活水平又上了一个新台阶。这是近日广州市城调队在市八个区抽样调查城市居民五年生活质量变化情况后得出的结论。 　 　14万平方米　包括地上五层、地下二层的主体建筑 游乐设施 　7座 不同型态的游泳池，及一座凯蒂滑水道，另外游乐场里有各式各样的电动车、旋转木马、云霄飞车等 　大型室内游乐场Yoyo乐园、国际图书市、电影院等 　Restaurants Park,及新宿Joypolis Sega室内游乐场，还有纪伊国屋书店。Joypolis和IMax立体影像院 　惊险刺激好玩的摩天轮等 3 大游设施 　SUNSHINE　60展望台、NAMCO的大型室内游乐城、SUNSHINE天文馆、古代东方博物馆和SUNSHINE国际水族馆 　英国SBC海外第一家的星桥国际影；全台第一家也是日本SEGA海外第一家的大型室内主题乐园 购物环境 　百货公司 　四百家商店 　高岛屋、Tokyu Hands等大型百货店所构成 　有时装店55家、杂货店等44家、餐饮、游艺中心等30家 　三越百货的卖场、齐集世界70余国食品和衣饰杂货的舶来 　一百八十多家厂商进驻 特征 　及全世界最大型的空中游乐场及水上乐园，并包括了全泰国最大的百货公司 　全球第五大百货商场 超级综合购物娱乐广场，是年轻人寻刺激的热点 　城内整体建筑以17～18世纪西欧街景为主题 　 　 （资料来源：自行调查总结） 5.1.2室内游乐场和购物中心组合的开发潜力 本项目以针对日本消费者为目标客户群 a.东方人有优先购买国货的习惯 在东方文化的国家中，都有“优先购买国货”的观念。也许有人会反驳，说现在很多人都喜欢“美国货”、“日本货”，其实不然，一方面，这部分人本身数量有限，只是因为这部分人是“浪尖上的人”，所以具有较强的煽动力，因此很多人才会知道这件事；另一方面，这些选择是发生在国货与洋货没有冲突的前提下的。无论是在中国，还是在日本、韩国或其它东方国家，民众发起的“抵制外货”是一句屡见不鲜的口号，而在西方文化国家，国民的这种口号似乎很难听到。（来源：钟军，《东方文化.消费习惯》，2003-12-31 ，“博客中国B”) b.迎合日籍人士购物的环境需求 今日日本人购物时还挑环境。这一环境不是指购物区内的布置，而是商业区中的娱乐设施。一个商业区，有没有良好的娱乐设备，已成为能否吸引日本人前去购物的关键。东京24岁的办公室职员幸岛明美说：“我来Gotemba并不仅仅是图物价便宜，其实这些T恤或鞋子，我在城里其它商店也能以同样价格买到。我之所以驱车近百公里来这里，是因为这里有弗里斯转轮和环滑车，还有迷人的温泉度假村。”Kspiari购物区，除了121家商店外，还有超宽银幕影院、流行乐队演奏的免费交响乐、童话般乐园等。这里，每到周末，能吸引近20万购物兼娱乐的日本人，预计今年可接待将消费3亿美元的900万顾客。 值得一提的是，日本这些成功的购物中心其实不是借鉴外国的经验就是舶来品。如Kspiari是学习迪斯尼乐园将娱乐和购物融在一起的经验。（来源：《日本人消费观念改变》，2004-4-31 ，“新华网”） c.吸引日籍人士的购物中心 针对在南沙的日益增长的日籍人数，而开发的针对日本人的生活习惯及消费方式的购物中心，以日本人所熟悉的日常用品超市为主打，给在南沙工作的日本职员有一种家乡购物的感觉；此外，还兼有日本中高档名牌的折购商场，使其能像在其国内一样，享受到折购名牌的优惠。 吸引珠江三角洲地区及港澳地区的消费者 据调查，以纯正日货+室