开发建设东坑镇“皇家一号”房地产项目项目资金申请报告.doc

第一部分、项目概况 1、项目名称：皇家一号。 2、项目性质：商住房地产项目。 3、项目地址：东莞市东坑镇中心区“中兴大道”、“东兴路”及“骏发路”围合地带。 4、项目区位价值：位于东坑镇核心位置，周边生活配套齐全，东邻世纪广场，南依镇政府办公大楼，西靠规划中的生态公园及机关宿舍，北接东兴路商业消费圈，是东坑镇生活性主干道及公交线路的必经之路，同时还是连接镇上其他片区的枢纽网络，交通便捷，交通网络资源发达。 5、项目用地技术指标：总用地面积约37960平方米，总建筑面积约176500平方米。 6、项目地质地貌状况：项目用地地层属花岗岩、砂岩和页岩。台丘多为坚硬、半坚硬的岩类，表层的风化土多为可塑——硬塑，容许承载力比较高，为工程建筑提供良好的地基持力层。 7、建设单位情况：东莞市万顺花园建设有限公司在东莞市工商行政管理局注册成立。公司地址为东莞市东坑镇黄屋村，法人代表是黄志辉。该公司是新成立的公司，其母公司是东莞市振庭贸易有限公司，东莞市振庭贸易有限公司是当地具有相当实力的民营企业，其法定代表人黄志辉为本地人，长期担任东坑镇商会会长，当地经商十几年，在当地政府、商业、金融企业等领域具有相当的影响力、知名度和信用度，经营范围为加油站、贸易、建筑、酒店、综合市场、物业租赁管理等。 第二部分 投资环境分析 一、宏观环境分析 （一）政府宏观政策对房地产市场的影响 2004年、2005年国家针对房地产业陆续出台了一系列的法规、政策，这是迄今为止中国政府出台房地产政策最密集、最多的二年，因此被业界称为房地产的“政策年”。此番国家的一连串动作无论是在力度上还是覆盖面，都是最大的一次，在各级地方政府、金融机构、发展商、投资者、消费者各层面引起了巨大的震动。 1、2004年2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿。规定商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%），房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。随着中央对房地产开发信贷规模的控制，“五一”前后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处，国务院下发通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发等固定资产投资项目自有资金比例，其中房地产开发（不含经济适用房项目）由20%及以上提高到35%及以上，也就是说房地产开发商的银行负债率不能超过65%4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率年3月房贷利率上调0.2% ，这是央行第二次上调房地产贷款利率2003年全国房地产开发共完成投资10106.12亿元，首次突破1万亿元，增长29.7%。东、中、西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为28.0%、40.2%、33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。全国投资热点区域主要集中在环渤海经济圈和长江三角洲地区，中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小因素。 ②供销总量基本平衡 2003年全国商品房竣工面积（含开发企业自用和出租，下同）3.95亿平方米，增长21.5%；销售面积3.2亿平方米，增长29.1%。 ③价格总体来看稳中有升 全国商品房平均价格同比增长3.8%，商品住宅平均价格同比增长3.9%，低于同期城镇居民可支配收入9.0%增幅和GDP9.1%增幅。 （2）2004年房地产市场情况 2004年是中国房地产市场不平静的一年，国家出台了一系列房地产宏观调控政策，出台频率之高、力度之大前所未有，在强力的宏观调控下，2004年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。 ①房地产开发投资持续增长，但增速趋缓 2004年全国房地产开发仍然保持较快增长势头，投资总额达13158亿元，增长28.1%，环比回落1.6%，呈现房地产投资增速呈快速下降趋势，从2004年1-2月50.2%的高位，回落到1-5月份的32.0%，到1-12月下降了22%。 ②市场供需总量基本平衡 2004年，我国商品房供需基本保持平衡，略显供不应求。从1～11月份全国商品房及商品住宅的竣工和销售情况（表1）来看，商品房销售面积增长始终快于竣工面积，