商丘市平原路项目投资可研报告.doc

目 录 一、项目概况 （一）区位和现状 （二）市政配套设施情况 二、主要经济技术指标 （一） 项目主要经济指标 三、商丘西板块在售楼盘概况 （一）西区板块概况 （二） 重点项目销售情况汇总 四、西区板块房地产市场现状分析 （一）供应、销售情况 （二）供销对比情况 （三）价格走势 （四）市场结构分析 （五）销售排行榜 五、西区板块未来供应量分析 （一）待上市新项目 （二）新出让土地明细 六、西区板块房地产市场总结 （一）政府投入带动板块升级 （二）品牌开发企业云集提升区域价值 七、项目规划建设和产品建议 （一）规划建议和说明 （二）产品建议和说明 八、项目投资和财务分析 （一）成本分析 （二）敏感性分析 前 言 Talk Before 本地块项目基地位于民主路与平原路交汇处东南角，规划占地面积为40亩，除去市政规划路剩余20余亩，容积率约6。 本着谨慎严谨的态度，报告基于真实可靠的前期市场调研基础上，对于该项目给出可行性分析。由于时间仓促，本报告为项目可行性研究报告的简约版本，仅针对重点问题阐述。希望能给公司决策层在该项目的投资决策上，提供有力的数据支撑和决策参考。 一、区位 （二）市政配套设施情况 主要道路：平原路、民主路 公交：9路、18路、59路 购物：阳光超市、京港超市、社区便利店 医疗：长征人民医院、商丘眼科医院、商丘妇科医院、社区门诊 教育：红黄蓝双语幼儿园、123全脑幼儿园、平原路小学、民主路一校、商丘师范、文化路小学分校 休闲：清水湾广场、梁园区广场 二、主要经济技术指标 （一）项目主要经济指标 占地面积：40亩 土地价格：万/亩 容积率：6 三、梁园西区板块在售楼盘概况 （一）梁源西区概况 梁园新区规划范围：东临平原路，南至文化路，西到清凉寺，北到庄周路，规划占地36平方公里。 1、平原路项目特点 一直是在整个商丘市场略显尴尬的的一条路，不管是大区位，还是小环境，都是本地人置业不太热衷的一个区域。 随着商丘城市化的进程，商丘西区的发展再次提上日程，连接西区的平原路也就日益显出了它的纽带作用。 平原路的生活氛围较差，而且作为还没有退役的老环城路，常有大型卡车、农用车等通过，也无配套较好之市政配套设施，也无品质较好之楼盘，总体而言，形象较差、生活配套较差；但是作为汽车配件以及汽车4S店，市场相对成熟。 2、西区板块迎来“第二波”开发热潮 梁园区“第一波”发展，是经国务院1997年10月批准，在原县级商丘市的基础上新设立的一个市辖区，是“全国中小城市生态环境建设试验区”全国五个试验区之一、14年后，2011年5月，梁园区再次被中国科协命名为“全国科普示范县（市、区）”荣誉称号[1]。梁园区工业经济发展迅速，全区拥有各类大、中型企业近700家，生产各类产品4000多种。 2010年，西区地区迎来“第二波”建设热潮，百乐居、罗马家园、东华锦城、圣地亚哥等优质地产建设项目拔地而起。 3、西区“新高”不断 在一期渐成规模的前提下，梁园区建设为区域性综合交通枢纽、区域性商贸物流集散基地、特色加工业生产基地、生态旅游休闲基地，全面打造富强梁园、活力梁园、魅力梁园、幸福梁园。 西区项目档案： 百乐居 开发商：郑州百乐居置业有限公司 项目位置：昆仑路与民主路交叉口往南500米路西 建筑规模：占地190亩 建筑面积：20万㎡ 建筑形态：由39栋多层、小高层和高层组成 容积率：2.0 绿化率：40% 双气，市政供暖。 主力户型：79㎡两房，95多㎡3房2厅1卫，107㎡3房2厅1卫，126㎡3房2厅2卫 销售进度：一期2010年12月5日开盘，均价为2500元/㎡，二期于2011年7月2日开盘，均价为：3200-3300元/㎡。二期共推5栋楼， 1栋12层的小高层和4栋多层5套，200套房源，现销售已至尾声，79㎡余3套1F，126㎡余2套顶层。 工程进度：一期今年年底交房，二期现在主体已封顶。 三期于2011年8月底-9月初开始排号，具体三期推哪部分房源还未确定。 东华锦城 开发商：商丘东华科技发展有限公司 项目位置：平原路与货场路交叉口 建筑规模：占地85亩，建筑面积14万㎡ 建筑形态：由12栋8—12层的小高层组成。 容积率：2.9 绿化率：40% 双气，市政供暖。 主力户型：61㎡的一房，80-90多㎡两房，110多㎡3房2厅1卫，127㎡3房2厅2卫，136㎡3房2厅2卫 销售进度：一期已全部售完，二期已售80% 开盘价格：一期价格：2300-2500元/㎡，二期价格：3100元/㎡三期还未定具体操作时间。 3、罗马花园 售楼电话：2255555 投资商： 意大利温信投资集团公司 开发商：商丘温信房地产开发有限公司 项目位置：商丘市昆仑路 建筑规模：总占地200亩，总建筑面积：2