弘善家园小区建设项目投资可研报告.doc

目 录 第一章 总 论 1 一、项目概况 1 二、编制依据 3 第二章 项目建设背景及必要性 5 一、项目建设背景 5 一、建设背景 5 二、建设必要性 6 第三章 市场定位和市场分析 10 一、项目定位 10 二、市场分析 10 第四章 项目选址和建设条件 11 一、场址现状 11 二、建设条件 12 第五章 项目建设规模和建设方案 15 一、建设规模 15 二、规划建设方案 15 三、市政方案 18 第六章 环境保护、节能与消防 20 一、环境保护 20 二、节能 22 三、消防 23 第七章 交通影响分析 24 第八章 项目组织管理及进度计划 26 一、项目管理单位 26 二、工程建设管理准则 26 三、工程建设管理方式 26 四、建设进度计划 27 第九章 投资估算与资金筹措 29 一、投资估算 29 二、投资估算说明 29 三、投资计划 34 四、资金筹措方案 35 第十章 经济效益分析 36 一、分析测算说明 36 二、财务测算 36 三、财务分析 37 第十一章 项目风险分析 40 一、风险定性分析 40 二、风险定量分析 41 第十二章 结论和建议 43 一、结论 43 二、建议 43 附表： 附表1 总投资估算表 附表1-1 征地拆迁费用估算表 附表1-2 征地拆迁分年投资估算表 附表1-3 市政设施费用汇总表 附表1-4 建安工程投资估算表 附表2 投资计划与资金筹措表 附表3 销售收入及税金估算表 附表4 成本估算表 附表5 长期借款还本付息计算表 附表6 利润表 附表7 现金流量表（全部投资） 附表8 资金来源与运用表 1．项目项目控制性详细规划用地编号图项目控制性详细规划用地图公司连续几年被评为“首都精神文明单位”“重合同，守信誉”单位项目项目建设单位自有资金万元，占%；利用项目第2－年回款万元（投入项目及建设），占%；拟向银行贷款000万元，占%。 项目 指标 单位 数量 1 规划总用地 公顷 38.94 2 （一）居住区用地 公顷 18.54 3 住宅用地 公顷 7.87 4 公建用地 公顷 5.54 5 道路用地 公顷 3.30 6 公共绿地 公顷 1.83 7 （二）非配套公建用地 公顷 3.70 8 （三）代征道路用地 公顷 12.08 9 （四）代征城市绿地 公顷 4.62 　 　 　 　 10 总建筑面积 万平方米 140.32 11 （一）居住区用地内建筑总面积 万平方米 104.03 12 （1）住宅建筑面积 万平方米 78.26 13 （2）配套公建建筑面积 万平方米 25.77 14 （二）非配套公建建筑面积 万平方米 36.29 15 居住户数 户 10297 16 一室户 户 2501 17 二室户 户 6581 18 三室户 户 1215 19 居住人数 人 28832 20 人口毛密度 人/公顷 1279 21 人口净密度 人/公顷 3013 22 住宅平均层数 层 20 23 高层住宅比例 % 100 24 多层住宅比例 % 0 25 住宅面积毛密度 万平方米/公顷 3.47 26 住宅建筑套密度（毛） 套/公顷 457 27 住宅建筑套密度（净） 套/公顷 1076 28 居住区容积率 　 3.71 29 住宅建筑净密度 % 40.88 30 绿地率 % 31.02 31 建筑高度 米 80 32 建筑密度 % 24.9 33 机动车停车数量 辆 6867 34 非机动车停车数量 辆 25880 （八）财务效益分析 在住宅项目定价为4000元/平方米时，项目税后财务净现值（Ic=%）为万元，税后财务内部收益率为%。从动态角度分析，财务净现值零，财务内部收益率基准收益率，说明项目在财务上可行第二章 项目建设背景及必要性 一、项目建设背景 一、建设背景 前门地区地处崇文区境内的西北部，属于老城区，紧邻故宫、天安门广场、人民大会堂、国家大剧院，是北京中轴线的重要组成部分，历史悠久，文化源远流长。该地区历史可追溯到辽金时代，该区地处都城东郊，自明朝定都北京后，前门地区形成集市。清政府推行新政，改良市政，建京汉火车站，使此地区成为对外交通门户，商号、旅店云集的商业区得到新的发展。民国到解放后，前门地区一直是北京老城区三大重要的商业中心之一。前门地区历史文化积淀深厚，具有典型北京平民文化特色，保存有大量文物。该地区包含有北京市25片历史文化保护区之一的鲜鱼口历史文化保护区，鲜鱼口的环