CREIS中指数据——二三线城市房地产市场发展潜力简析(10.20).pdfVIP

二三线城市房地产市场发展潜力简析 2004年起，中国房地产市场进入快速发展阶段，随着市场的升温，房地产成为人们生 活中最热门的话题之一。城市的发展与房地产业之间是一种互动关系，房地产业是城市发展 的基础性产业，城市是房地产业运行的载体，城市的飞速发展带动房地产市场的发展，房地 产市场的逐渐完善也将促进城市经济的发展。2003年我国国内生产总值为135822.76亿元， 其中商品房销售额为7955亿元，仅占国内生产总值的5.86% ，到2009年，国内生产总值增 至340507亿元，增幅为151%；而商品房销售额增至43994亿元，增幅为453% ，占国内生 产总值比重达到12.92%，六年间全国房地产市场的发展速度远高于国内生产总值的增长速 度。 回 2009 ，全国楼市行情火爆，房价一路高歌，“地王”更是层出不穷，房地产市场 泡沫日益增加，疯狂上涨的房价吸引了大量投资客的进入。2003年，全国房地产市场平均 价格仅为2359元/平方米，到2009年，增至4695元/平方米，六 时间翻了近一番。一线城 市房价上涨速度远快于平均水平，如北京上涨291% ，上海上涨251%。为了稳定国民经济， 抑制房价非理性上涨，2010 4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行 调控，一线城市成为调控的重点，北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩，而二、三线城市 成交量则相对稳定。同时在一线城市房价过高、土地资源稀缺以及城市发展等瓶颈问题的共 同作用，使得开发 业及购房者逐渐把目光转移至二三线城市。 宏观经济发展情况 宏观经济与房地产市场的发展具有正向相关性。房地产业是一个区域性很强的产业，其 发展水平受到当地经济发展水平、人口数量、人均可支配收入以及消费结构等多种因素的影 响。城市的经济发展水平是影响当地房地产市场发展的一个重要因素，一个城市经济发展水 平越高，公共设施越完善，居民消费能力高，当地房地产市场发展水平也就越高。一线城市 发展水平较高，带动当地房地产市场率先发展起来，并达到较高水平，同时房地产市场的快 速发展也促进了当地经济的快速发展。 三线城市GDP 增速普遍高于一线城市 GDP 是反映一个国家或地区经济发展水平的重要指标，它对房地产市场的发展具有重 要影响。北上广深创造的 GDP 占全国比重相对较大，居全国前四位，上海 2009 GDP 高达 14901 亿元，位居首位，这些城市房地产市场也较为成熟。但随着经济水平的不断提 1 高，GDP 的增长幅度渐趋平缓，对比一线城市与二三线城市2009 GDP 增长率，可见北 上广深GDP 增速明显低于部分二三线城市，尤其是上海GDP 增速8.2% ，处于较低水平。 二三线城市GDP 虽不及一线城市，但近几 城市化水平不断提高，城市规模及经济水平随 之迅速提高，合肥2009 GDP 增长率达17.3%，位居前列。对比2009 GDP 增速，二 三线城市GDP 增长率明显高于北上广深，由此可见，二三线城市经济正处于快速增长期。 图1：部分城市2009 年GDP 及增长率 数据来源：CREIS 中指数据 2001 年至2005 年间，一线城市GDP 占全国GDP 比重增长幅度相对较大，此期间房 地产市场发展也较为迅速，2005 年比重开始下滑，2009 年占比13.1%，较2005 下降了 1.2 个百分点，而35 个大中城市中二三线城市GDP 占全国比重保持在25%左右，2009 为27.4% ，与05 相比上升1.2 个百分点，占全国比重相对上升，其发展速度快于一线城 市。 图2：一线及二三线城市GDP 占全国比重 2 亿元 100000 27.4% 30.00%