半山墅2010年度营销总结及2011年度营销总纲(汇报版).ppt

* 宏观政策：2011年政策基调“积极财政政策和稳健货币政策”，央行加息的累计效应将逐步显现，表明国家调控楼市的态度坚决 发改委在近期表示：2011年我国经济增长将达到8%左右，CPI涨幅将在4%左右，抗通胀形势依旧严峻。 中共中央政治局12月3日召开会议明确提出，2011年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。随后的中央经济工作会议正式将2011年政策基调定为“积极财政政策和稳健货币政策”。 货币政策由此前的“适度宽松”调整为“稳健”，这是国内货币政策基调的重大转变，意味着我国的货币政策正由“危机模式”逐渐回归常态，自2008年9月以来实施的适度宽松的货币政策已经正式完成了使命。 自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 温家宝去年在广播节目中谈及了百姓近期关注的物价、房价等民生话题。他表示，中央完全有能力控制物价保持在合理水平，将继续加大力度抑制房地产投机，有信心让房价回到合理价位。 * 宏观政策：2011年政府对房地产调控的方向为保障性住房、收紧开发商资金、收土地、限贷限购，资金紧缩是重点 * 宏观政策：国内开发商资金紧缩，成本压力大，开发将以走量回现为主 从国家统计局公布的数据来看，全国房地产企业利用外资371亿元的增幅不断加大，从1到8月的23．9％上升到前三季度的26．0％，如今1到10月的增幅更是攀升到43．3％； 据不完全统计，今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元； 此外，小开发商融资困难，更加需求快速回现。 * 宏观政策：根据世联研究，随着政策紧缩，成交量下跌触底，将出现价格下跌的局面，2011年市场风险加大 量跌价稳 观望阶段 量升价稳 促销阶段 量价齐跌 降价阶段 量升价跌 局部回暖 量价齐升 全面回暖 2010.4 2010.6 2010.9 成交量 成交均价 局部促销 全面促销 局部降价 全面降价 政策加码 市场看空者继续观望 价格小幅浮动 保持坚挺态势 新政出台，市场观望，成交量大幅下跌 受促销刺激，需求小幅释放 量首次触底 量二次触底 价格触底 成交量快速回升，价格上涨 价格下降到部分客户预期成交量回暖 量长期处于低位 开发商降价回款 * 宏观政策：厦门限购令继续，本项目地处漳州地界，不受厦门政策影响，拥有较为宽松的政策环境 认真落实、支持公共租赁住房建设的税收优惠政策， 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定公共租赁租房建设的中长期贷款政策 加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国 1、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 2、对满足贷款条件且第一次贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上 3、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍 4、各商业银行对于购买第三套及以上居民家庭暂停发放住房贷款 信贷政策 土地政策 房产税改革 即日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房 厦门市国土局：厦门楼市“限购令”明年将继续执行 厦门限购政策 厦门将启动限价商品房项目：以低于目前相同区位商品房价格的优惠价，附带一定条件出售给本市无房户，作为调控房价稳定市场预期的举措。 新政出台后，厦门市场明显趋冷，购房者观望气氛渐浓；同时，由于春节淡季的影响，导致成交量大幅萎缩，出现明显的下滑。 宏观政策：近期新政频出，厦门市场明显趋冷，购房者观望气氛渐浓，对本项目年后的开盘造成一定冲击 新政对本项目的主要影响： 客户多做首套房贷款，但是贷款利率的提高让客户购房成本大幅提高。 部分客户属于拥有多套房产，银行的首付层数及贷款利率不断调整，打压着客户的购买信心，使部分客户持币观望。 外地的客户有的无法提供完税及社保证明，给外地客户的购买带来不便。 资金压力大，因项目不同于厦门（两证合一）政策，客户无法凭借《房屋所有权证》办理已购房产抵押再贷款，必须“房产证+土地证=抵押贷”，此项政策，降低了客户购买几率。 新政影响到客户的购买信心，特别是因为半山墅项目不是刚性需求，属于可买可不买的产品，客户对房地产的升值前景担忧会导致不购买，而是把资金投入到其他领域。 * 竞争分析：近郊第一居所别墅成主流，远郊度假别墅体量大 板块 资源 规模 项目 岛内板块 城市资源，海景资源 34万平米 皇府御园、 国贸天琴湾、 湖心岛 城市近郊板块 多种资源复合，海景 80万平米 建发半山墅、 东方高尔夫、 中骏蓝湾尚都、 保利招商地块、 招商南炮台、 泉天下、 十里蓝山、 古龙汀溪、 豪生美庐、 远郊板块 滨海+高尔夫+山景+温泉 200万平米 漳