徐州南区楼盘调查报告.docVIP

关于徐州南区房地产市场调查报告 目录 一、环境背景分析 2 1.1我国房地产市场概况 2 1.2徐州房地产市场现状 2 1.3徐州南区房地产市场 3 二、调查工作开展 4 2.1调查目的 4 2.2调查方法及事项 4 三、相关楼盘数据统计 5 3.1.1南区十大新楼盘 5 NO.1 中汉·财富湾 5 NO.2 苏商·御景湾 6 NO.3 南洋国际 7 NO.4 舜淮府第 8 NO.5 北京路18号·盛世年华 10 NO.6 久隆·紫园 11 NO.7 文泰康城 12 NO.9 阳光豪庭 14 NO.10 天赋·欣欣家园 15 3.2南区旧楼盘采样 16 NO.1 风华园 16 NO.2 山水华美 18 NO.3 干休小区 19 3.2 楼盘数据分析及相关结论 22 四．徐州房地产预测 23 4.1徐州楼市的新动态 23 4.2徐州南区房价及成交走势 24 五．结语 28 一、环境背景分析 1.1我国房地产市场概况 中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。? 我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。 房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。? 我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。 1.2徐州房地产市场现状 徐州地区房地产市场总量从2001年开始稳步上升，并在近几年中呈现出了稳步增长的势头。从目前的徐州房地产市场状况来讲，在各项金融政策未出台以前，多数房地产开发企业的开发资金对商业银行信贷的依赖性非常强。许多开发商在不具备开发条件下，就投资项目，依靠银行开发贷款拿地，然后将土地向银行抵押再贷款开发资金，并通过施工单位垫付部分同样是来自商业银行的建设贷款资金，以及项目开工后卖期房（个人购房商业贷款）回笼现金流，维持项目开发进程。可见，商业银行在房地产开发企业开发项目的各个环节都充当着不同的信贷角色。然而，金融宏观调控政策面市以后，先从土地开发贷款角度，打消了开发商投机的可能性，紧接着国务院又要求上调房地产开发固定资产投资项目的资本金比例，从原来的20%提高到35%以上，这对于许多抱有侥幸心理的开发企业来说，无疑是雪上加霜。资本金增加了，开发门槛提高了，但是信贷紧缩了，以至很多预期面市的项目延期或者被迫退出市场，进而商品房入市量随之“减肥”从2010年楼市发展看，北区鼓楼生态园板块向上的走势不会改变。如果市场没有的变数，这种向上的势头将会在以后很长一段时间内继续。 二、调查工作开展 2.1调查目的 随着现代生活水平的提高，居民收入逐渐增多，就成了市民十分关心的问题。本次调查历时（20/12/20－20/01/14）。调查实施时间为月日至日调查实施自始至终都进行了严格的质量控制，对调查过程进行了全过程检查、督导，并对完成的问卷进行100%的检查 财富湾位于徐州铜山县城中心区东端。东邻连接市中心城市主干道北京路，正处于城市中心区的入口空间。基地南面隔湘彭祖路为楚河滨水窨，区位条件非常优越，基地总体轮廓呈梯形，东部的古玩城地块保留了仿古铜镜博物馆，根据铜山县城中心区城市规划；该项目由酒店、酒店式公寓、商业、高端住宅四部分功能组成。其中住宅组团自生围合形成中央景观空间，而酒店商业部分与古玩街共同创造出铜山中心区具有标志性的广场空间 中汉·财富湾 地理位置 铜山新区北京路100号（二堡信用社对面） 开发商 徐州中汉房地产开发有限公司 所属片区 城南 楼层差价（元∕㎡） 30~80不等 总建筑面积（㎡） 108920 总占地面积（㎡） 33368 容积率 2.89 绿化率 32% 物业类型 高层、小高层及酒店式公寓 开盘时间 2010.11.6 交房标准 毛坯 主力户型（㎡） 88.59、124.54 主力总价 50~60万元 总栋数 7 均价 5300