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华玺生活家居广场营销总案一、晋中商业项目营销总体市场状况分析二、项目SWOT分析三、项目周边环境概况四、项目产品概况五、营销策略产生流程六、目标市场划分七、项目制胜点分析八、项目推广中可能的难点分析九、项目营销推广理念及思路十、广告及包装策略十一、全程营销总控制图十二、开盘前营销工作分解表晋中商业项目营销总体市场状况分析晋中商业发展现状山西省政府提出的“一核一圈三群”的城镇化格局。太原和榆次作为太原经济圈的“核心圈”，将建设成全省最具转型活力和区域竞争力的经济隆起带，已成为山西协调发展的重点和两点。晋中属于省会太原的卫星城市，太榆同城化的进程势不可挡；晋中尤其是榆次房地产的发展速度必然加快。2012年，榆次的城市扩容规模和发展速度史无前例，北部新城以及大学城作为省政府的重点建设工程项目落地启动，这两项造城运动同时起步，将为榆次北部带来百亿以上的资金投入，“十二五”期间，人口总量增加20万人左右。这种短期因规划扩容带来的“井喷发展”将晋中更将榆次带入经济发展快车道，晋中房地产发展水平及规模将会获得大跨步提升。榆次的商业地产开发至今已走过十多年，从发展规模到规划建设均无太大突破。一个城市的城市化进程及城市的扩容离不开商业的支撑，国家房地产调控政策将引导商业地产成为地产发展的主流模式。太榆同城化、北部新城建设等诸多因素,将加速榆次商业地产市场的繁荣，榆次商业地产的春天已经到来。发展商业地产，同时将为社会投资性资金，找到一个分流的渠道。商业项目全程营销理论推翻过去“营销即广告的误区”，将营销理念导入项目选点——》产品设计开发——》销售推广——》后期管理全过程，在业种上则介入了调查部门、技术设计部门、销售部门、物业或招商管理部门等，对营销人员综合素质提出了更高要求。在当前市场更具有两个重要特点：广告的强销能力逐步降低及消费者愈加理性，很多开发商已经将产品前期定位列为营销的关键一环。以报纸广告为主力的多媒体推广结合报纸广告的作用不可小视，现在即使性价比在逐渐降低，有时给人“鸡肋”的感觉，但仍然是最重要的宣传途径，以晋中日报为代表的媒体是消费者了解和关注项目的第一来源。户外广告在前两年兴起并逐渐旺热，近来其实际效果和性价比开始让人有些怀疑，但针对特定地段或具有鲜明特征的商业项目仍然非常重要，尤其是项目现场和附近区域的户外设置不可或缺。促销活动也是近几年热兴的方式，简单的如现场庆祝、表演，有一定规模的如“产品推介会”、“招商说明会”等，到近两年略有减少的趋势，尤其是以现场凑人气为简单目的的活动，针对性和效果并不好。而一些以推出企业和项目形象为目的的大型“产品推介会”、“客户答谢会”成为了实力开发商的选择。其它手段，如：杂志、网络、航空等选择手段因自身局限一直未能成为重点，可作参考。当前商业地产项目营销面临的风险在分析了营销市场的基本特征后，我们认为，当前市场的基本营销理念和宣传途径的形成有其合理性，也是市场检验的结果，对于本项目的营销不能脱离这些基本要素的支撑，但我们在具体实施中应该更主动地去了解和规避一些潜在的变化和风险：报纸广告的性价比需要在投放中及时评估和调整，尤其是结合销售实际情况。这需要至少提前一个月制定详细报纸投放计划、订版及准备调整措施。我们还要防备市场竞争风险，避免项目推广期面临太多竞争对手的挤压，尤其是直接竞争对手，这需要我们随时关注市场动态，做好市场预判，确定最佳的推出时机。同时通过完善产品本身，突出差异化优势应对竞争风险。项目SWOT分析S（优势）地理位置优越，本项目位于华钜商圈，拥有庞大的人流优势，是晋中的商业核心之一；汇通路和迎宾街是城市主干道，公共交通线路繁多，且本项目配有完善的附属配套（停车场）。交通便捷，处于榆次旧城区与开发区交界地带，紧邻未来太榆7号地铁线，周边路网发达，临近轨道枢纽，十五分钟便到太原武宿机场，是太榆同城化的最前沿，晋中首席门户级大商圈。商业氛围浓郁，华锯商圈历史悠久，是传统的商业圈，以华锯为核心向外幅射周边路段，其商业气氛也十分浓郁，一直以来都具有相当高的知名度，闻名榆次。 华钜虽然消费档次较低，但人流较大，已经形成了固有消费习惯，巨大的人流是商业兴旺的保证。W（劣势）开发商运营大型商业综合体的经验不足，需要引入专业的商业招商运营团队。华钜商圈的档次较低，周边多以建材家居市场为主，华利巷、华益巷街道较小，形象较差。华锯商圈没有高端的百货品牌，商圈主要以中低层消费群体为主，目前对中高端消费群体吸引力不够。项目周边交通环境局限大，周边建筑陈旧，形象差。项目距离城市主干道汇通路还有50米的距离，尤其是前面贝克拉姆遮挡了项目形象，对外立面的昭示性有很大的影响。O（机会）榆次城市不断升级，随着高端住宅项目的不断涌现，未来高端的商业业态具有较大市场。挖掘榆次目前欠缺的商业物业形态，形成差异化定位。捕捉市