论商品房预售中对消费者权益的保护.doc

PAGE 论商品房预售中对消费者权益的保护 　　摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。 　　关键词：预售陷阱 性质特征及防范 　　一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题 　　(一)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。 　　(二)房屋本身的合法性 　　(三)“售楼宣传单”的法律效力。 　　(四)开发商对房屋设计单方面做出重大调整。 　　(五)定金风险 　　二、应注意的其它问题 　　(一)注意承包人的优先受偿权。 　　(二)注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。 　　三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。 　　(一)预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同 　　(二)房屋预售不是分期付款买卖 　　四、关于当前预售合同的缺陷问题。 　　(一)面积条款不具体： 　　(二)税费条款： 　　(三)交楼条款和延迟免责条款： 　　(四)质量和保修条款： 　　(五)交付房地产证条款： 　　(六)物业管理条款： 　　(七)产权担保条款： 　　五、国家行政机关应通