住宅置业投资的风险分析论文030603.docVIP

房地产置业投资及其风险浅析 作者：蔡昀钟 1概述 随着市场经济的发展、住房制度的改革和住房的商品化，我国以住宅为主的房地产业得到了迅猛发展，房地产市场逐渐形成并且不断完善，市场结构逐渐趋向合理和成熟。个人购房的比例逐年上升，个人成为购房的主要力量。与此同时， 房地产投资活动也日益活跃。由于房地产具有较高的投资回报率和较强的保值增值能力，因此房地产投资成为重要的投资工具之一，众多投资者被吸引到房地产投资中来。但是房地产的投资的收益和风险是并存的，如何分析判断房地产的投资的可行性、如何判断投资收益与投资风险的大小、如何有效规避投资风险，这成为投资者迫切关心和急需解决的问题。 房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，以期未来获得更大收益的投资行为。房地产投资能带来巨大的收益，同时，也有很大的风险，这是房地产投资的一个显著的特点。根据房地产投资的方式、内容和对象可以将房地产投资分为直接投资和间接投资两大类型（表1-1），本文主要对直接投资中的房地产置业投资进行研究，房地产置业投资的投资主体的构成是企业和个人。房地产置业投资是指投资者购买开发商新建成的增量房地产或者在市场上购买存量房地产，以满足自身生产经营的需要，或者转售给其他置业投资者以获得转售收益，以及租赁给他人以获得租赁收益的行为。 表1-1房地产投资类型划分 投资方式 投资内容 投资对象 投资主体 直接投资  房地产 开发 土地开发 城区土地开发 建设用地 房地产企业 房屋开发 住宅房地产开发 住宅房地产 房地产企业 商业房地产开发 商业房地产 房地产企业 工业房地产开发 工业房地产 房地产企业 房产置业 购买新建 房地产 住宅房地产投资 住宅房地产 企业、个人 商业房地产投资 商业房地产 企业、个人 工业房地产投资 工业房地产 企业、个人 购买存量 房地产 住宅房地产投资 住宅房地产 企业、个人 商业房地产投资 商业房地产 企业、个人 工业房地产投资 工业房地产 企业、个人 间接投资 购买房地产企业股票或债券 股票债券 企业、个人 购买房地产抵押贷款证券 证券 企业、个人 房产投资信托 信托投资 企业、个人 房地产置业投资经常与房地产消费相联系，能够同时满足自用消费、获得经常性收益，以及投资保值和增值等几方面目的。在房地产置业投资中，按物业类型，又可细分为商业房地产投资、工业房地产投资和住宅投资。【1】由于住宅涉及广大普通居民的日常生活，所以在国外一般对住宅投资在政策上有许多限制，住宅往往不是投资者的主要投资对象。 目前我国的房地产业的开发以商品住宅为主，从全国来说，近年来个人购房的比例已经超过90%，个人是购买商品住宅的主要力量。在我国，目前在整体上住房仍处于供不应求的状态，住房短缺问题仍是一个急需解决的经济和社会问题，所以目前乃至将来一段时期内，我国的住宅投资仍然是房地产投资的热点之一。 住宅置业投资往往通过住宅买卖或租赁来获取收益。【3】买卖就是用转手倒卖住宅方式，在几乎同一时间内低买高卖，来赚取差价获取收益；或者是购入住宅后，等待价格上涨后再出售获利，同时在未售出期间，该住宅可以用于自己居住或对外出租盈利。租赁就是购买住宅后，进行修缮和适当装修后，对外租赁，获取长期租赁收入。同时，在住宅置业投资活动中，在购入住宅时，投资者往往充分利用财务杠杆原理，向银行贷款，以便获取更大的收益。 为了提高房地产投资的成功率，我们需要了解房地产市场的一般规律、我国房地产市场发展特点、我国市场环境状况，同时还需要了解房地产投资的特点及其风险情况。 2房地产市场的一般规律 房地产作为商品，与其他商品相比，具有自己的特点。从物理特征来说，它具有不可移动性、永久性、异质性和供应有限性，从商品的经济特征来说，它既是消费资料，又是生产资料，通常经济单位庞大，具有增值能力，同时受外界环境影响大。【3】由于房地产作为商品具有自己的特殊性，因此房地产市场与其他商品市场相比具有不同的特点。 2.1房地产市场的特征 由于房地产自身的特点，房地产市场是一个分散的地方性市场，存在着一定的垄断现象，它是一个专业化的市场。租赁是市场活动的基本形式之一。从市场主体、产品替代性、产品移动性、价格变动等方面，我们可以看出，房地产市场与理论上的完全竞争市场具有明显的不同（表2—1）。【3】 表2—1完全竞争市场与房地产市场的比较 完全竞争市场与房地产市场的比较 比较因素 完全竞争市场 房地产市场 卖主与买主的数量 众多 较少 市场主体知识化程度 程度高 程度低 交易难度 简单容易 复杂 产品的替代性 可以替代 不可替代 产品的移动性 可以移动 不可移动 购买规模 小 大 购买频率 高 低 政府