深圳长城物流项目可行性研究报告可研报告.docVIP

深圳市长城物流储运有限公司用地更新规划研究 可研报告项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书 可 行 性 研 究 报 告 二〇一二年十月 目录 1．总论 1 1.1 项目简介 1 1.2 项目投资方基本情况 2 1.3 承办单位基本情况 2 1.3 编制依据 3 2. 项目发展概述 5 2.1 项目兴建背景 5 2.2 项目兴建必要性 8 2.3 项目预期发展目标 12 3. 项目市场选择与建设规模预测 15 3.1 项目发展行业调查与选择 15 3.2 项目定位分析 28 3.3 功能布局草案与规模预测 35 4. 项目可行性分析 39 4.1 道路交通支撑能力评价 39 4.2 市政设施支撑能力评价 52 5. 规划方案选择 59 5.1 现状概况与分析 59 5.2 规划原则与目标 63 5.3 规划结构选择 64 5.4 规划方案比选 66 5.5 推荐方案陈述 69 5.6 分期实施建议 74 6. 项目运营模式评估 77 6.1 常用运营模式比较 77 6.2 运营模式选择原则 78 6.3 运营模式选择建议 78 7. 项目预期收益评估 81 7.1 项目投资估算、资金筹措及使用 82 7.2 项目开发价值测算 85 7.3 项目盈利能力 88 7.4 项目现金流量表 89 7.5 项目敏感性分析 90 7.6 项目经济效益评价结论 91 7.7 投资风险及其规避方式提示 91 8. 信息技术应用 93 8.1 物流展贸中心信息管理 93 8.2 物流技术应用 94 9. 节能、环保与安全 97 9.1 节能 97 9.2 环境保护 98 9.3 安全 99 9.4 消防 100 10. 研究结论与建议 101 10.1 研究结论 101 10.2 建议 102 附件 103 《关于笋岗项目可研报告规划方案的意见和建议》 103 总论 1.1 项目简介 本项目位于深圳市罗湖区笋岗-清水河物流园区东北部，北邻泥岗东路，西靠宝岗路，东邻广九铁路，占地面积约9万平方米。现状为仓储用地。 项目所处的笋岗片区是笋岗物流园区的重要组成部分。整个物流园区是1982年依托广九铁路深圳北站建设的大型仓储基地，原以仓储业、铁路货运编组为主要功能，是深圳市开发最早、规模最大的公共仓储区。笋岗仓库区位于笋岗路以北，红岭路以东，北邻泥岗路，库区占地67万平方米。多年来，笋岗仓库区作为深圳市最大的仓储物资配送集散地，为促进深圳市对外贸易的发展及方便人民日常生活做出很大的贡献。 随着深圳市经济的日益发展，笋岗仓库区的仓储功能逐渐削弱。凭借位于城市中心地带，又与罗湖商业旺区、金融中心和信息中心紧密联系的得天独厚优势，笋岗片区已从仓储业务为主要功能业态转变为深圳相对成熟的专业市场集聚区，并逐步形成集批发、商品展示、专门商品交易、金融、商务、娱乐于一体，具有较强辐射能力的多功能、现代化区域型的专业批发贸易中心和消费性物流园区。 有鉴于此，深圳市长城储运有限公司拟将项目用地进行更新，寻求更优的发展模式。 1.2 项目投资方基本情况 深圳市长城投资控股股份有限公司，创立于1984年，1994年经股份制改造成为公众上市公司（股票简称：深长城A，代码000042），是国家房地产开发一级资质企业，深圳市一类企业。经过二十年的锐意开拓、励志进取，长城投资控股总资产近50亿元，成为以房地产开发为主，业务范围涉及建筑施工、物业经营、物业管理、酒店、仓储物流等多个行业的综合性企业长城投资控股秉承“给股东以满意的投资回报，给客户以理想的居住生活，给员工以广阔的发展空间”的经营理念，业务快速发展，形成了立足深圳，辐射成都上海、大连等多个地区的发展格局。长城投资控股“稳健经营、科学决策”，持续、快速、稳定地发展，先后开发了长城大厦、长福花园、荔湖花苑、长安花园、长乐花园、长泰花园、长丰苑、长景阁、长怡花园、海印长城、长城盛世、成都天府长城、大连都市阳光等独具风格的大型高尚楼盘项目，在全国地产界享有极高的声誉。长城投资控股拥有高素质的经营管理及专业人员队伍，建设了全国最大的高层住宅区和众多精品楼盘，成为中国住交会评选出的20家“中国房地产品牌企业”之一和中国深圳行业10强企业；拥有大量优质资产，自主经营国际化五星级商务酒店，荣获首家5A中国绿色饭店证书和中国酒店“金枕头奖”－10大最受欢迎商务酒店称号；拥有知名度高、社会形象好的物业管理队伍，取得国家一级物业管理资质。过去二十年，长城投资控股以其良好的创利结构和稳健的经营实力，以其稳健、务实、诚信的经营风格，赢得了优良的社会信誉，树立起优秀的品牌形象。1995年被评为深交所十佳上市公司，连续十年保持利润超亿元的优良业绩，2001 年，被深交所评为 30 家信息披露工作优秀单位之一，是值得公众信赖的上市公司。 项目发