张家口“桥东地块”项目立项申请报告.docVIP

目 录 第一部分………………………………………………………………………市场调研 第二部分………………………………………………………………………定位分析 第三部分………………………………………………………………………产品建议 第一部分 市场调研 一、张家口房地产市场简述 张家口的房地产市场，起步晚，新兴的产业，市场发育还不成熟但是房地产在增加税收、扩大就业、改善基础设施、改善市容和投资环境等方面都发挥重要作用。从2008年下半年，的房地产市场受全国大气候的影响，出现了持币的现象 金凤· 凤凰山庄 林园北街胜利公园对面 6栋高层 两室三室 80-140㎡ 起价2980元/㎡ 刚开始内部认购 河北金凤房地产开发有限公司 中档 未动工 京都花园 五一东大街林园路东 6栋18层 两室三室 90-140㎡ 均价3500元/㎡ 销售约1/3 北京东方阳光房地产开发有限公司 中档 汇家花园 五一东大街林园路西 两栋高层 三室 均价3700元/㎡ 尾盘销售 张家口市汇嘉房地产开发有限公司 中档 大部分团购 山语华庭 林园路20号 7栋多层 2栋小高 1栋高层 两室、三室 60-180㎡ 多层2888元/㎡ 小高层、高层3550元/㎡ 二期售完 在售一期两栋高层 张家口万嘉房地产开发有限公司 中档 另有1.4万㎡商业+写字楼 首府· 香格里拉 五一东大街28号 9栋别墅 3栋联排 4栋高层 两室、三室 80-140㎡ 高层均价3300元/㎡ 别墅、联排售完 高层销售1/3-1/2 合作开发 中高档 营销推广包装水平较高 锦绣花园 东兴街34号 复式230-300㎡ 均价3300元/㎡ 现正销售沿街商铺 张家口锦绣花园房地产开发有限公司 中档 尾盘发售 飞达· 东山彩橘 林园街交东兴街 10栋多层 5栋高层 一室、两室、三室 50-130㎡ 均价3750元/㎡ 多层售完 高层过半 飞达房地产开发有限公司 中高档 多层全部团购 融侨· 佳境天城 东外环 规模很大 两室三室+LOFT 均价3300元/㎡ 销售约1/3 张家口融侨房地产开发有限公司 中档 龙兴润城 钻石中路81号 12栋小高层 三室110-140㎡ 均价3650元/㎡ 销售约1/3 张家口龙兴宏基房地产开发有限公司 中档 容辰庄园 胜利北街交工业东街 大规模综合社区 两室三室90-160㎡ 期房起价4500元/㎡ 现房起价5200元/㎡ 目前销售进度较慢 商业2-3万元/㎡ 方正房地产 高档 市区内单价最高楼盘 燕馨泽园 纬一东路 全部多层 两室 现房3200元/㎡ 期房3000元/㎡ 售出约1/2 张家口市正源房地产开发有限公司 中档 2、板块点评 桥东板块是张家口市场的主城区，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次相对较高。 该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如容辰庄园、首府·香格里拉等，规模和档次都比较高。容辰庄园期房均价在5000元/㎡左右，现房更是达到了5500元/㎡，是区域的顶尖大盘，也是张家口市房价的领头羊。 另外该板块楼盘分布还呈现出“楼盘多、小聚集”的状态，项目多的同时分布还比较集中。例如，本次目标地块附近区域就属于楼盘分布比较集中的区域之一，如飞达·东山彩橘、锦绣花苑、金凤·凤凰山庄等。 在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破30层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高”，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了张家口房价的走高。 总的来说，该板块是张家口“发展最快、价格最高、品质最好”的房地产三最区域，未来发展前景广阔。 3、重点项目分析 容辰庄园 □ 优势 · 项目区位优势明显，位于市中心繁华区域，交通便利、配套齐全； · 项目定位准确，形象和内容都凸显出高端项目的特质； · 项目基础条件优越，高档的建筑工艺与材质，凸显出项目的档次； · 项目所在地已经形成为张家口的高端商业中心，集购物、餐饮、休闲、居住于一体，提供了一条龙式的服务； · 项目的营销手段先进，包装推广形式丰富； 不足 · 在目前的市场环境下，仍然采取高位运行的价格策略，导致销售进度不甚理想； · 商业规划设计不够完美，仍有缺陷，增加了其销售的难度； 金凤·凤凰山庄 □ 优势 · 规划设计套型面积较小，受众相对广泛； · 紧邻胜利公园，社区外部环境优越； · 开发企业在当地拥有良好的口碑； □ 不足 · 工程进度较慢，目前仍未挖槽； · 案场包装相对简陋，不能营造出大规模居住社区的档次与品位； · 销售人员水平不足； （二）桥西区板块 1、在售楼盘列表 项目 名称 项目