燕郊温泉休闲度假项目立项申请报告.docVIP

目 录 前 言 3 一、项目发展背景解读 4 （一）时代背景——从旅游规划到休闲规划 4 （二）环境背景——从区位优势到市场机会 4 （三）项目背景——从观光到休闲、体验 5 二、项目发展条件剖析 5 （一）旅游资源条件分析 6 （二）项目优劣势分析 7 三、项目定位分析——寻找项目真正的灵魂 10 （一）项目名称确定 10 （二）市场定位 10 （三）主题方案构想 12 四、开发战略 14 （一）从战略眼光看项目——从片区发展到区域带动 14 （二）从产品类型趋势看项目——复合型休闲度假是方向 14 （三）开发思路——休闲旅游产业综合体 14 五、近期规划与主要产品设计 17 （一）规划蓝图 17 （二）主要产品设计 17 六、中远期发展蓝图 20 （一）景区规划（“1212”） 20 （二）主要产品设计 21 七、经营模式初探——三区合一的组合模式 21 前 言 近日，光华卓策业务部专家应港中旅邀请对燕郊温泉项目用地进行了实地考察，在掌握现有资料的基础上，经过多次研讨，我们总结归纳并形成了初步方案思路的项目建议书。 我们同时也对项目本身产生了极大的兴趣，认为该项目是个具有挑战性的项目，我们愿与港中旅共同携手，把燕郊温泉项目建设成为国际水平的时尚休闲度假品牌，为燕郊打造一张国家级的旅游名片！ 决定一个旅游项目或旅游地产项目赢利能力的因素是多方面的，除了项目业主自身的经济实力和人脉关系外，还包括政策扶持力度、地方投资环境、区位优势、市场条件、前期规划决策、中期建设水准、后期综合管理和营销策划推广等，可以说是一个复杂的系统工程。因此，从战略把控、赢利模式、策划定位、规划布局、精细化管理等重要节点进行控制，是项目成功的关键点。 此外，旅游项目本身的可借鉴性比较低，替代性成本较高。必须针对唯一性、独特性以及市场调研进行特殊的设计。从了解旅游消费者的动机入手，满足其需求和习惯。把握旅游新产品的概念和未来旅游发展的趋势研究，是一个真正成功的项目必经之路。 本项目作为一个基于，涉及、等多，其复杂程度可见一斑。进入21世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹、风流尽显。有精深见地与独立思想、深谙领导与管理之道、专业精通的杰出经营人才在这两个充满机遇的朝阳行业的结合中彰显优势、独占鳌头。游乐场、工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。一方面是90%的主题公园等景区资不抵债，一方面是经营良好的投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢；一方面是地产商人手捧万金无处投资，一方面是数以万计的景区养在深闺待人识。针对企业投资景区的决策疑虑和操作困惑，从政策解读、供需对接、风险规避、规划制定、管理模式、宣传推介、赢利分析提供一条龙的指导为燕郊地理位置得天独厚，位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里，距海港天津港120公里，可承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。 由于工业文明的快速发展，这样的自然环境虽然已比较珍贵，但其在北京周边地区并不是唯一的。由于观赏价值、历史文化价值、珍惜程度等方面的欠缺，这种自然环境本身的旅游吸引力仍然有限，因此该项目将来的主要任务是进行休闲项目的开发和休闲设施的配置。 基于以上分析，该项目所依托旅游资源的开发方向应该是： 利用温泉和优美的原生态自然环境，为游客提供休闲娱乐空间。 （二）项目优劣势分析 1、项目开发的优势分析 一般我们主要从以下几个方面来考察一个项目的开发优势： 资源方面的优势、市场方面的优势、制度方面的优势。 项目组成员认为：如果将某一个方面的优势分成5个级别来进行评价（很明显、明显、一般、不明显、很不明显），该项目在资源方面的优势一般，在市场方面的优势很明显，在制度方面的优势明显。如下图所示。 根据以上分析发现，该项目的主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时车程。因此，该项目应该是一个市场依附型的休闲旅游目的地。 2、项目开发的劣势分析 在实地考察分析，项目组内成员研究讨论的基础上，项目组认为该项目开发存在以下3个明显的劣势： （1）自然风光吸引半径有限 项目组对该地块自然风光进行判断所得出的结论是：田园风光明显，生态环境较好，但缺乏知名度高、市场影响力大的核心自然风光吸引物。很显然，旅游资源的知名度和其市场吸引半径呈明显的正相关关系。该项目地块自然风光很一般，除了潮白河，没有其他的自然景观。这就决定了本案的自然风光市场吸引半径是很有限的。 （2）人文底蕴历史渊源缺乏 人文底蕴常常也是一个旅游目的地吸引力的重要组成部分。从聚落建筑、民俗风情、宗教内涵等方面考虑，项目所在地的人文底蕴是欠缺的，这在一定程度上削弱了该项目所在地的旅游吸引力。 历史渊源往往给游客的参观访问提供了一个由头，然而从古遗址、历史事实、逸