宜昌市三峡国际会展中心项目立项申请报告.docVIP

目 录 第一章 项目总论 一、项目概况…………………………………………………………… 4 二、报告编制的目的…………………………………………………… 5 三、报告编制的依据…………………………………………………… 6 四、项目主要经济技术指标…………………………………………… 6 五、项目研究结论……………………………………………………… 7 第二章 项目开发经营环境分析 第一部分 城市经济境…………………………………………………… 8 第二部分 城市地产境…………………………………………………… 22 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、项目区域定位发展分析……………………………………………… 32 二、项目区域房地产发展趋势分析……………………………………… 33 三、项目周边主要楼盘分析……………………………………………… 34 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、项目开发经营机会形成模式………………………………………… 41 二、项目地块地产因子分析……………………………………………… 41 项目地块SWOT分析………………………………………………… 42 第五章 项目定位分析 项目所具备的地产因子…………………………………………… 44 项目市场定位……………………………………………………… 44 项目目标客户定位………………………………………………… 45 项目价格定位……………………………………………………… 46 第六章 项目开发经营策略及投资估算 项目开发经营策略………………………………………………… 48 项目实施进度安排………………………………………………… 48 项目投资估算……………………………………………………… 49 项目投资与筹资计划……………………………………………… 51 第七章 项目开发经营效益分析及财务评价 项目销售计划……………………………………………………… 53 项目总收入测算…………………………………………………… 53 项目静态财务效益分析…………………………………………… 54 项目现金流量分析评价…………………………………………… 54 项目盈亏平衡分析………………………………………………… 54 项目敏感性分析…………………………………………………… 55 项目偿债能力分析………………………………………………… 55 第八章 项目开发经营风险分析与对策 一、项目市场风险分析…………………………………………………… 56 二、项目经营管理风险分析……………………………………………… 56 三、企业财务风险分析…………………………………………………… 57 第章 综合评价建议 第章 附表第七章 项目开发经营效益分析及财务评价 本章对项目销售分期计划做出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，本项目中包括公建项目（可采用出租或自行经营等多种形式）、Townhouse、小高层均采用销售形式。 一、项目销售计划 根据本报告的项目经营策略、工程实施进度安排、本物业供需状况的调查，确定本项目销售计划，本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见下表。 本项目销售计划表 年度 2008年 2009年 2010年 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 Townhouse 5% 10% 5% 15% 15% 10% 5% 10% 10% 10% 5% 公寓 10% 10% 5% 15% 10% 10% 5% 15% 15%% 5% 二、项目总收入测算 依据对项目的特征分析，项目物业收入价值分为二部分，一部分为是通过Townhouse、小高层等物业形态获取的销售收入，另一部分则是通过收益还原法来判定会展、国宾馆作为固定资产的市场价值。 1、销售收入部分有：小高层预计收入为：55200万元； Townhouse预计销售收入为：193590万元；别墅销售收入：61600万元；会展中心商务63000万元。预计本项目总销售收入为373390万元，（详见附表4）加上国宾馆5万平米，会展另外的3.5万平米，固定资产价值达10亿元，本项目总实现价值约47.339亿元。 2、经营收益有：会展经