福州2011-10号宗地房地产项目可行性建议书.doc

目 录 一、绪论……………………………………………………………………………3 （一）福州房地产市场概况……………………………………………………3 （二）福州仓山区(金山板块)市场概况分析…………………………………4 二、项目概况………………………………………………………………………4 （一）宗地2011-10号项目情况………………………………………………4 （二）宗地2011-10号规划总体要求及主要技术经济指标…………………5 三、周边环境………………………………………………………………………5 （一）项目周边环境分析………………………………………………………5 （二）周边生活配套设施………………………………………………………6 四、项目素质(SWOT)分析…………………………………………………………7 （一）优势………………………………………………………………………7 （二）劣势………………………………………………………………………7 （三）机会………………………………………………………………………7 （四）威胁………………………………………………………………………7 五、周边项目………………………………………………………………………7 （一）世欧王庄…………………………………………………………………7 （二）恒力城……………………………………………………………………8 六、总体发展构想…………………………………………………………………8 （一）项目定位…………………………………………………………………8 （二）发展思路…………………………………………………………………8 （三）总体规划理念……………………………………………………………8 七、资金筹措及使用计划…………………………………………………………9 （一）项目资金筹措……………………………………………………………9 （二）项目成本分析……………………………………………………………9 （三）项目销售收入预测………………………………………………………10 （四）利润预测 ………………………………………………………………10 八、项目投资收益经济分析………………………………………………………10 （一）项目投资效益分析………………………………………………………10 （二）项目敏感性分析…………………………………………………………11 九、项目风险分析…………………………………………………………………12 （一）政策风险…………………………………………………………………12 （二）法律风险…………………………………………………………………12 （三）财务风险…………………………………………………………………12 （四）购买力风险………………………………………………………………13 （五）经营性风险………………………………………………………………13 十、结论……………………………………………………………………………13 一、绪论 （一）福州房地产市场概况 今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。房地产开发投资保持强劲增长态势。上半年全市完成房地产开发投资278.60亿元，同比增长103.7%，增速比一季度加快36.57个百分点。房地产投资占全市同期城镇以上固定资产投资比重为29.85%。拉动房地产投资增长的因素：一是开发企业购地热情高，土地购置大幅增长，上半年房地产开发企业土地购置费147.65亿元，同比增长3.65倍。土地购置面积达184.84万平方米，同比增长1.8倍，二是旧屋区危旧房改造力度加大，五城区完成危旧房拆迁354万平方米带动扩大了投资规模。三是投资向八县(市)延伸，八县(市)完成投资94.94亿元，占全市总量34.1%，同比增长144.6%。 房屋规模继续扩大。上半年。全市房屋施工面积累计达2573.09万平方米，同比增长15.2%，其中住宅施工面积2179.72万平方米，同比增长15.2%；房屋新开工面积513.05万平方米，同比增长248%，其中住宅新开工面积425.8万平方米，同比增长230.9%。6月份房屋新开工面积为141.8万平方米，环比增长129.58%。商品房销售产生较大波动，呈逐月下降态势。据有关统计数据，上半年全市商品房销售面积236.63平方米，同比下降11.8%，其中6月份全市商品房销售面积40.48万平方米，同比下降37.01%，其中住宅销售面积34.9