天津天和城一级开发项目申报材料.docVIP

目 录 前 言 4 1. 武清区背景介绍 4 2. 武清的城市定位 6 2.1依托背景 6 2.2城市定位 6 2.2.1京津城市发展主轴上的重要新城 7 2.2.2高新技术产业基地 7 2.2.3现代物流基地 7 2.2.4生态宜居城市 7 2.3下朱庄发展规划 7 3. 武清的优势资源及发展空间 8 3.1自然资源 8 3.1.1水资源 8 3.1.2气候条件 9 3.1.3生物资源 9 3.2文化积淀 9 3.3交通条件 9 3.3.1港口 10 3.3.2快速轨道 10 3.3.3铁路 11 3.3.4高速公路 12 3.3.5区内公路 13 3.3.6下朱庄位置及资源 14 3.4经济状况 14 3.5能源资源 15 3.6发展空间 16 3.6.1运河两岸 16 3.6.2产业布局 17 4. 发展趋势预测 18 4.1城市发展趋势 18 4.1.1产业发展趋势 18 4.1.2人口发展趋势 18 4.1.3经济增长目标 19 4.2房地产市场发展趋势 20 4.2.1发展现状 20 4.2.2趋势预测 21 4.3土地市场发展趋势 23 4.3.1土地市场情况 23 4.3.2趋势预测 25 5. 天和城一级开发项目概况介绍 26 5.1 项目建设内容 26 5.1.1下朱庄东片区现状概况 26 5.1.2拆迁范围 27 5.1.3目前工作进展情况 27 5.1.4规划开发地块情况 27 5.2 项目运作基础 28 5.2.1武清已实施整体规划，城市定位非常明确，各区域板块规划已有方向。 28 5.2.2政府政策支持后劲 28 5.3项目开发模式 29 5.3.1统筹规划 29 5.3.2 政企联合、市场运作、风险共担、互惠共赢的开发模式 29 5.3.3分期滚动开发 29 5.3.4 资金平衡模式 29 5.4项目优劣势分析 29 5.4.1优势 29 5.4.2劣势 30 5.4.3机会 30 5.4.4 挑战 30 6. 天和城一级开发项目第一期项目概况 32 6.1 项目建设内容 32 6.2 项目周期 32 6.3项目进度 32 6.4项目投资及资金筹措 32 6.4.1项目总投资 32 6.4.2、项目资金筹措 33 6.5、项目收益分析 33 6.5.1 土地出让收益 33 7. 财务分析 34 7.1 项目投资回收周期 34 7.2 内部收益率（IRR） 34 7.3 财务净现值（NPV）分析 34 8. 项目整体评价 34 8.1大环境带来的机遇 35 8.2武清产业发展具备一定规模和水准 35 8.3区位的优越性 35 8.4结论 35 前 言 天津武清区地处京津发展主轴上，区位优势独特，并且具有良好的社会环境与经济环境和大量的土地资源。为推进武清区下朱庄街道东片区开发建设，有效利用土地资源、提升城市建设整体品质、推动区域经济发展，2009年12月23日，天津市武清区土地整理中心、天津市武清区人民政府下朱庄街道办事处、天和城（天津）置业投资有限公司三方签署了武清区下朱庄街道东片区土地一级开发整理协议书，并授权天和城（天津）置业投资有限公司进行土地一级开发整理工作。 本次土地一级开发整理范围的土地包括柳河、五间房、小于庄、藕甸、郎庄子五个自然村的全部土地、于庄水库（南湖） 及天津农垦东方实业有限公司的约208公顷土地，项目范围内土地总面积约1402公顷，涉及居民3450户。村庄土地上现布满需要拆除的建筑物，村外土地为耕地。一期计划整理约4500亩建设用地，计划投资约38亿元。预计开发周期为4年。 本开发项目以为人们创造休闲生活方式为目标，通过水资源利用、生态修复和环境保护措施打造品质环境，以南湖旅游景区为核心吸引，以品质居住为核心功能，打造集商务、会议、康疗、运动、休闲为一体的具备旅游区与城市双功能的休闲新城。本项目将对于拓展城区发展空间，提高城区综合竞争力，推进城区经济社会发展，均具有十分重要的意义。 武清区背景介绍 武清区位于首都北京和北方最大港口城市天津之间，地处环渤海经济圈中心，毗邻天津滨海新区。东与天津市宝坻县、宁河县搭界、南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻，自古以来即为交通要道，素有“京津走廊”之称。 武清区辖区面积1574平方公里，下辖杨村街、徐官屯街、东蒲洼街、黄庄街、下朱庄街等29个乡镇街道，人口83万。2008年GDP总值达到200亿元，实现三级财政收入56亿元，农民人均纯收入达9600元。下朱庄隶属天津市武清区，位于武清新城东南，与北辰区相邻，地处京津发展主轴上，区位优势独特。 图1-1 武清区区位图 天和城项目位于天津市武清区的下朱庄镇东部，紧邻北辰区，地处京津发