珠海淇澳岛亚太旅游部长国际会议中心项目可行性建议书.doc

目 录 第一章 项目概况及可行性报告编制的依据 1 1.1项目名称 1 1.2项目建设单位 1 1.3地块坐落位置与环境： 1 1.4本报告编制的依据 2 1.5项目开发公司状况 2 1.6项目概况 3 1.7 项目建设招投标形式 5 1.8结论概述 5 第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况 6 2.1珠海历史沿革 6 2.2珠海自然地理交通人文环境 6 2.3珠海宏观政治经济环境 7 2.4珠海房地产市场现状 11 2.5珠海房地产市场发展前景分析 19 2.6项目所在区域房地产发展规划和趋势 21 2.7建设条件 23 第三章 项目分析及市场定位 24 3.1中国休闲度假物业市场的需求分析 24 3.2国内休闲度假地产市场的发展情况 27 3.3珠海构建休闲旅游度假基地的优势 28 3.4珠海会展业发展前景分析 33 3.5珠海休闲度假物业及会展市场供应分析 34 3.6项目分析 36 3.7项目定位 38 3.8销售价格及销售预测 39 3.9项目营销方案 40 第四章 方案比选及技术方案 43 4.1总体规划设计要素 43 4.2方案生成过程及选择理由 43 4.3工程地质、水文地质条件 46 4.4市政给水设计 49 4.5室外排水排污设计 50 4.6用电设计 50 4.7酒店、会展中心智能化系统设计 50 4.8燃气设计 53 第五章 公用设施及环境保护方案 54 5.1项目对公共设施的需求 54 5.2环境保护方案 54 5.3项目物业管理 55 第六章 项目实施计划 58 6.1工程筹划与管理 58 6.2分期实施计划 58 6.3资源供求 61 第七章 项目经济评价分析和社会效益评价 63 7.1房地产开发项目投资与成本费用估算 63 7.2房地产开发项目收入估算与资金筹措 66 7.3房地产开发项目财务评价 68 7.4财务盈利能力分析 72 7.5资金平衡分析和资产负债分析 74 7.6房地产开发项目不确定性分析 74 7.6社会效益评价 77 第八章 风险分析与对策 79 第九章 研究结论 83 第十章 附 件 84 第一章 项目概况及可行性报告编制的依据 1.1项目名称 项目名称：亚太旅游部长国际会议中心项目 1.2项目建设单位 项目建设单位：珠海市淇洲岛影视城有限公司 1.3地块坐落位置与环境： 淇澳岛项目位于珠海市淇澳东线道路东侧、望赤领山群及附近 1.4本报告编制的依据 ※ 珠海市规划局《建设用地规划许可证》2006用地字（香洲）第088号及用地红线图、规划设计要点 ※ 珠海市旅游局《关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函》 ※ 珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组《房地产项目开工通知》 ※ 参考资料： 《珠海市城市规划条例》 《珠海市城市总体规划（2001-2020）》 《珠海工程造价信息》 《房地产开发项目经济评价方法》 《建设项目经济评估方法与参数》（第三版征求意见稿） 1.5项目开发公司状况 珠海市淇洲岛影视城有限公司是中新集团（控股）有限公司下属中外合资企业。中新集团（控股）有限公司创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳等地开发了20多个大型房地产项目，主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、重庆“中新城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“中新浐灞半岛”和长沙“中新森林海”等精品楼盘，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达1500万平方米。先后有北京的后现代城荣获“2006－2007北京地产十大区域领袖楼盘”大奖、后现代城5期荣获“2006年度最具人气创新楼盘”大奖、重庆中新城上城获“2006年创新中国主力户型综合设计奖”、天津老城厢获“2006年中国华北地区品牌前三名”等共20余项殊荣，2007年销售额达到277.98亿元，已发展成为中国最具影响力的房地产运营商之一，名列2007中国房地产百强企业盈利性前10位、2007中国混合所有制房地产公司品牌前10位。珠海市淇洲岛影视城有限公司成立于2007年，注册资本9000万元人民币 公司现有主要管理人员28人，并获得集团公司大力支持。随着项目实施阶段地推进，将增加工程管理、营销代表、物业管理人员若干名。 公司财务状况良好，目前无负债，购买项目的资金已全部支付，首批开发资金已到位。 1.6项目概况 项目总用地面积达平方米，用地的性质为住宅、旅游及房地产配套开发。≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥40%，其中总用地面积中的20%（约4.3万平方米）可用于房地产开发。计划将该用地发展为高品质，109.08