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房地产开发项目财务分析 一、项目概况 该房地产投资项目位于淮北市濉溪经济技术开发区，根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。另外根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 项目 数量 占地面积 11 417平方米 建筑密度 ≤35% 容积率(地上) ≤4.62 绿化率 ≥25% 人口密度 ≤1085人/公顷 规划用途 商住综合楼 二、项目可行性研究的主要依据 淮北市房地产市场分析 2011年淮北市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。 一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较2010年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比2010年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比2010年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比2010年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从2010年的150万平方米下降为115万平方米。 二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比2010年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比2010年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比2010年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比2010年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。 以上情况表明：淮北市2011年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 三、项目的主要技术经济指标 本项目主要经济技术指标参见表1-1与表1-2。 表1-1 项目主要技术经济指标（一） 项 目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 11417 居住人数 人 1064 总建筑面积 平方米 52426(地上) 平均每户建筑面积 平方米 122 居住面积 平方米 36898 平均每户居住人数 人 3.5 公建面积 平方米 4280 人均居住用地 平方米 34.68 绿化用地 平方米 2854 道路面积 平方米 4681 居住户数 户 304 车库面积 平方米 7200 表1-2 项目技术经济指标（二） 层 数 功 能 所占面积（平方米） 总面积（平方米） 裙 楼 4 商铺 11248 15528 公建面积 4280 塔 楼 19（2个） 住宅 1942（每层） 36898 地上总建筑面积 52426 地下室 2 停车库 7200 7764 设备面积 300 人防面积 264 四、项目实施进度计划 1、建设工期 项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表2-1。 表2-1 项目实施进度计划表 序号 项目名称 持续时间（月） 进度安排(按双月计 2001 2002 2003 2004 1 征地拆迁 6 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 2 前期工程 3 基础工程 6 4 主体结构工程 7 5 设备安装工程 6 6 室内外装修工程 7 7 红线内外工程 3 8 公建配套工程 3 9 竣工验收 2 10 销售 27 3、项目平均销售价格确定 （1）住宅部分 ① 市场比较法定价过程 通过与市场的项目比较，已知2010年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表24和表25。 ② 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6 437元/㎡，成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销