保利集团综合性商业地产项目可行性建议书.docVIP

目录 第一部分 项目概况 2 一、 基本情况 2 二、 宗地现状 2 三、 项目综合定位 2 四、 规划技术指标 2 五、 项目周边配套 2 六、 项目周边环境 2 七、 大市政配套 2 第二部分 项目出让条件(项目取得方式) 2 一、 招拍挂项目取得方式 2 二、 合作项目取得方式 2 第三部分 市场分析 2 A、商业物业市场分析 2 一、 商业物业市场研究 2 1、整体市场分析 2 2、供需情况分析 2 3、租金、出租率分析 2 4、周边商业地块成交情况 2 5、结论 2 二、竞争项目分析 2 三、商业部分SWOT 分析 2 四、商业部分定位 2 1、客户定位 2 2、产品定位 2 3、项目租售价格、出租率定位 2 B、写字楼市场分析 2 一、 写字楼市场研究 2 1、整体市场分析 2 2、供需情况分析 2 3、租金、空置率分析 2 4、周边办公地块成交情况 2 5、结论 2 二、竞争项目分析 2 三、写字楼部分SWOT分析 2 四、写字楼部分定位 2 1、客户定位 2 2、产品定位 2 3、项目租售价格、出租率定位 2 C、酒店市场分析 2 一、高星级酒店市场分析 2 1、整体市场分析 2 2、供需情况分析 2 3、房价、入住率分析 2 4、周边酒店地块成交情况 2 5、结论 2 二、竞争项目分析 2 三、酒店部分SWOT 分析 2 四、酒店部分定位 2 1、客户定位 2 2、产品定位 2 3、项目房价及入住率定位 2 4、经营模式建议 2 第四部分 规划设计初步分析 2 一、规划设计的可行性分析 2 二、规划设计的初步概念 2 第五部分 工程开发计划及项目租售计划 2 一、 工程开发计划 2 二、 工程开发计划节点 2 三、项目租售收入测算 2 四、资金回款计划 2 第六部分 项目投资估算和资金筹措计划 2 一、投资估算 2 二、资金筹措计划 2 1、资金投入计划及资金需求 2 2、贷款回款计划 2 3、贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划 2 第七部分 项目财务分析 2 一、成本利润分析 2 二、现金流量分析 2 第八部分 风险分析 2 一、定性分析 2 二、定量分析 2 1、敏感性分析 2 2、销售型项目盈亏平衡点分析 2 第九部分 SWOT分析 2 一、优势和机会 2 二、劣势和威胁 2 第十部分 结论与建议 2 附件 2  第一部分 项目概况 基本情况 本项目西靠浦东南路小陆家嘴金融贸易区、北临黄浦江北外滩、东面是东方路末段、南侧是主交通干道——浦东大道，地块原为XX造船厂。 (地块位置图) 宗地现状 本地块一大优势是沿江岸线长度约为1,000米。地块其余部分基本都是多层旧式住宅，整体来看，除了东西两侧保留的高层建筑对总体布局有一定影响之外，地块还是较为规整的。 (地块现状照片) 项目综合定位 由于本地块紧靠浦东小陆家嘴，对办公、商业及餐饮娱乐都有一定潜在需求。而住宅作为目前上海市地产的主体增长力量，也必定是本项目开发的重要组成部分。从本地块的开发规模来看，综合性开发也有助于分散风险。因此建议本地块的市场定位应为“综合性国际滨水商业区”，拟发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业_____万m2、国际甲级写字楼群_____万m2、五星级酒店_____万m2、高档及顶级住宅社区_____万m2。 各类别物业的总体布局如下图所示： (本项目地块规划平面图或红线图) 规划技术指标 本地块总占地_____公顷，综合容积率_____，总建面约_____万平方米，地上建筑面积_____，地下建筑面积______，绿化率_____。本项目分______期开发，各期规划指标如下表所示： 规划指标汇总表 项目 合计 一期 二期 三期 …… 占地面积(m2) 　 　 　 　 　 亩(亩) 　 　 　 　 　 容积率 　 　 　 　 　 地上建筑面积(m2) 　 　 　 　 　 商业面积(m2) 　 　 　 　 　 办公面积(m2) 　 　 　 　 　 酒店面积(m2) 　 　 　 　 　 公建面积(m2) 　 　 　 　 　 其他面积(m2) 　 　 　 　 　 地下建筑面积(m2) 　 　 　 　 　 总建筑面积(m2) 　 　 　 　 　 总车位数(个) 　 　 　 　 　 地下车位数(个) 　 　 　 　 　 项目周边配套 本项目地块靠近小陆家嘴区域，公共交通便捷、车行交通状况也非常良好。 地块南部浦东大道、浦东南路附近区域是一个公共交通线路的集中区域，开往浦东新区各个方向的公交车有相当多的部分会在此汇集，包括81、82、85、773、776、797等；而经由延安东路隧道过江的则有隧三至隧六、隧八、隧九以及783等线路，不仅方便地连接了本地块和浦东其他区域、也包括