《双塔超高层建筑项目可研报告》15.docVIP

目 录 项目概况…………………………………………………………………3 1、项目概况…………………………………………………………………3 2、项目公司…………………………………………………………………4 市场分析与预测………………………………………………………… 5 项目定位分析与优劣势分析…………………………………………… 8 商业裙楼定位策略……………………………………………………… 9 项目建设周期及工程进度安排…………………………………………13 投资估算与资金筹措……………………………………………………15 项目损益表及静态盈利能力……………………………………………18 项目财务效果评价………………………………………………………18 资金使用和资金回笼时间计划…………………………………………18 结论………………………………………………………………………20 项目概况 项目概况 250.95㎡，土地使用权5615.12㎡，它是双塔超高层建筑物，地下三层7995.94㎡，地上裙楼五层27900.12㎡，为框架结构，主楼六层至四十二层为筒体结构30848.80㎡，次楼六楼至十九层剪力墙结构13506.09㎡。原来主楼设计为宾馆或酒店式公寓，副楼设计为写字楼或公寓，裙楼设计为商场。另为工程配套附属用地1785.34平方米，为绿地和停车场用地。项目原为西部xx市x集团公司投资开发的项目，由中国xx设计院设计，由x建筑工程公司承建土建施工。大楼设计为一座双塔式的现代化和具有国际水准的商业大厦，1994年11月开工修建，主体于1997年6月封顶，目前是西部xx市第一高楼。我司于xx年x月x日在拍卖会中竞买成功，取得项目产权。 本项目于2005年初正式复工，目前已完工的项目有钢结构、加固、主副楼内隔墙、电梯定制、主楼外装修等，正在施工的有副楼外装修、消防、给排水、通风、空调等，即将进场施工的有电梯安装、主楼内装修等，项目整体进展顺利，各项工程都在有条不紊地进行，明年9月底前完工应该不成问题。 本项目主楼共684套酒店式公寓，于05年3月正式开盘销售，至10月末，已实现销售500余套，销售额超过1亿元，资金回笼6200多万元，目前正以每天3-5套的速度进展，总体销售形势一片大好。副楼也将于11月底推出销售，目前已有100余组的客户储备，预计销售期为3个月。 本项目1-5楼为群房，设计用途为商业，总面积为27900.12㎡。 项目公司 西部xx市xx房地产开发有限公司成立于2003年8月4日，由xx公司(注册地:英属维尔京群岛)独立投资设立的外商独资企业，注册资本xx万元人民币，已到位xx万元，经营范围包括在西部xx市范围内从事房地产开发、经营和新型建筑材料研发、制造等，公司注册地址为西部xx市。 公司现有员工29人，具体有工程部、商务部、营运部、开发服务部、财务部和行政部。组织架构图如下： 启示 依托周边规划并结合本案的立地条件，本项目可塑性强，未来发展潜力较大。 市场分析与预测 2004年，对西部xx市房地产市场而言是变局迭出的一年，先是土地政策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融的双重规范象两只大手，重重地拧着房地产行业的水分。但同样的政策却出现了冰火两重天的局面。2004年住宅价格猛涨、销量大增，甚至一举消化了积年的空置住宅商品房，住宅类的开发商是春风得意。而商业地产市场就显得冷清，放量，空置面积，供需矛盾日渐突出。2003年的竣工销售率为72.3%，2004年的竣工销售率低到了47.6%。 从2001年商业地产需求的突然放量，到2002年商业地产的大面积竣工，以及2003年的空前发展，商业地产。2004年西部xx市市区累计供应商业用房面积127.44 万平方米，同比增长32.63%，销售面积81.38万平方米，同比增长6.34%，这说明2004年西部xx市商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。2004年1-10月，市区商业用房供应过量34.98万平方米，1-11月供应过量40.55万平方米，而全年(1-12月)供应过量46.05万平方米，由此可见，西部xx市市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。 相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。2002年商业营业房的空置面积就达到历史新高41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积。2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，其空置更攀高到43.06万平方米。2004年空置面积更大幅增长了26.5%，达到了54.92万平方米。历年商业用房统计数据 出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。产品结