天富花园第二期整合营销策划报告书.doc

天富花园第二期整合营销策划报告目 录三、营销推广销售总体策略销售前提条件入市时机选择三、营销推广销售总体策略销售前提条件入市时机选择销售流程卖点组合折扣与优惠四、价格定位及资金回收预测片区楼盘分析住宅部分价格定位商场部分价格定位项目分析项目概况项目周边环境及配套环境项目SWOT分析二、项目定位目标客户定位目标市场定位项目档次定位宣传口号定位命名建议6、标志定位1、项目概况位置：沙头角公园与金融路的交汇处的7号小区内规模：总建筑面积29238平方米，单体一栋33层的高层项目，地下两层停车场、地上两层商场和写字楼，三层以上为住宅，总刻户数224户。地下停车位：38个发展商：深圳盐田区城建开发公司，国有企业项目现状：基础工程工程结束时间：预计2002年底2、项目周边环境及配套分析教育设施：海涛幼儿园、海涛小学、田心小学、沙头角中学、沙头角电视大学东和小学、盐田外语小学、机关幼儿园、田心幼儿园等。医疗配套：沙头角人民医院、盐田妇幼保健中心。金融设施：中行、农行、建行、工行、招商行、发展行、国通证券、中科信证券生活配套：鹏晖综合市场、田心肉菜市场、项目前肉菜市场商服配套：新一佳、东和百货商场、三家店服装购物商场、富兴家私商场、一致药店、家居小商品一条街等；交通配套：205、202、208、103、358、440、460休闲娱乐：东和公园、冠英跆拳道馆、巴赫琴行、金竹茶艺馆、沙头角体育中心以上配套集中颁在项目周边500米以内，且都有是沙头角具有代表性的、较高要次的场所，可谓沙头角区域的高尚生活区。以下是附图（22张分别为以上配套的实景）3、项目SWOT分析项目优势分析区位优势项目所处区位属盐田中心地段，是盐田的政治、金融、教育中心。本项目与盐田镇政府、盐田港相距均200米左右，尤其是与极具政治意义的中英街近于咫尺，奠定了本项目所处区域的政治中心地位；周边方圆500米以内，有六家不同的银行和三家证券交易是心，另外盐田区的大、中、小学校也基本集中在这一区域内；项目所处区位属深圳市政府大力开发的旅游区。项目拥有与大梅沙、小梅沙、明斯克航母近距离感受，属旅游区物业。地处盐田区最成熟的生活社区，商业配套十分完备。目前盐田唯一的边锁超市新一佳已进驻本项目一期裙楼达五年之久，周边约100米以内集中了沙头角的几大商场——三家店百货商场，沙头角购物中心，尤其是与商业旺地——中英街相距咫尺，足以满足人们的购物休闲的需求；生活便利。项目周边市场、医院、药店及各种服务待业应有尽有，百米以内即可解决人们的日常所需。交通四通八达。沙头角有四路大巴和两路中巴通往市区，一路大巴通往关外，三个公交站均与本项目相距不到200米，且这三个公交站包括了途经沙头角的七路车辆，日常出行十分方便。景观优势20层以上南向单位右看海景；8层以上南向、西向单位可看山景，部分单位可看海景；8层以上南向、西向单位可看东和公园园景，东、西、北三向可观不同山景；项目本身与大梅沙、小梅沙、明斯克航母相距极近； 以上优势均构成天富花园置业者坚定置业的催化剂，通过我们的分析，便函置业者了解到居住于此的种种便利——日常生活方便，晚餐后徒步到海边散步的惬意，交通网络完整，去任何地方都不会有障碍，生活质量可以得到一个质的提升。以下是附图（项目区位图一、项目四周的项状七） 2、项目劣势分析规模小由于项目规模小，做大规模宣传来轰炸市场的可能性不大，因成本过高；同时规模小，决定了营造小区内环境的空间有限。对策：利用有效的营销组合，充分利用发燕尾服商、国际地产的老客户资源及客户网络优势进行推广；同时，针对小区内环境绿化较少的问题，可通过立体绿化加以改善，如围墙用绿色攀缘植物布置等；近来由于深圳房地产市场对大社区“造城运动垢炒作，对规模较小的物业造成了一定的冲击；与一期距离过近，导致8层以下南向单位的视野不开阔，景观优势无法充分发挥。B户型进门的交通过道较长，造成面积浪费；A户型的主人房洗手间对床，部分客户对此比较敏感；停车位较少，224户住宅仅38不足以满足住户的需求。3、项目机会点分析市场前景由于深圳地产市场的前期限炒作和大牌地产商的大规模进驻，蓝色盐田已愈来愈得到市场和置业者的关注。政府对盐田的开发建设力度加大，致力于将盐田建设成为一个风景优美的海滨小镇，盐田将成为一个类似于华侨城的最理想的居住区域。宏观经济政策的支持深港两地的交流的不断紧密和深化，使港人在深置业的比例不断上升，而盐田以其特殊的区位优势（紧临香港）和愈来愈完美的居住环境将吸引愈来愈多港人来此置业安居。交通问题即将得到解决盘山公路今年年底动工，使盐田与市内的交通不再是一个障碍，随着盘山公路的建成及开通，盐田的前景会越来越好。4、威胁点分析竞争压力近期正在推出和将与本项目同期推出的楼盘多达数十个，且在区位上比较集中，拥有共同