对目前银行房地产信贷风险防范的思考.pdfVIP

2on(14)总第 1069期 往薜技术协作信息 财改舍 融 对 目前银行房地产信贷风险防范的思考 刘薇薇 张锡 明 ／建行黑龙江省分行风险管理部 摘 要 ：本文分析 了房地产投资的风险，揭示了房地产金 5政策性风险。对房地产而言，其政策性风险主要指货币政 融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措 策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影 施，在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。 响。 关键词：风险防范；房地产信贷；银行业 三、银行房地产信贷风险防范措施 l政府对房地产市场的宏观调控能力。政府要增强对房地 房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业，它的发展 产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管 对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大 理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有 内需等都产生着极为重要的作用，房地产信贷又是一项充满风 序地均衡发展。为此，必须首先加强房地产市场的统计工作，完 险的业务。因此，如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健 善全国房地产市场信息系统，建立健全全国房地产市场预警预 康地向前发展，将是我国当前十分重要的任务。 报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关 一 、 银行房地产信贷过程分析 数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以 l地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土 全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，以实现对我 地出让单位、项目公司以及土地出资(合作睹 。这三类单位都有 国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。 银行贷款介入，他们的还贷资金又主要来源于土地转让。 其次，政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合 2房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自 理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。 筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷 2发展多元化的房地产金融市场。我国应当大力发展多元 款后，将部分资金支付给地产一级开发商，这也使银行对地产 化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房 开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、 地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产 二期、三期等，启动项 目后着力开发一期，在取得销售许可证等 对于银行的依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度 “五证”齐全后预售商品房，获得预售收入并用该资金开发二 的房地产贷款，有悖于商业银行的 “三J注”原则。因为商业银行 期，实现循环开发。 的资金来源主要是吸收社会存款，而将这部分资金投向期限较 3房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务，房 长的房地产项 目不符合银行资产流动性、安全性的要求，容易 地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资 造成清偿危机，产生金融风险。 金和对项 目开发贷款进行还贷，银行通过回收购房者还贷资金 3房地产企业要提高 自身的抗风险能力。房地产企业自身 实现整个房地产信贷资金的 “回笼”。 应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度，提高 二、银行房地产信贷风险揭示 抗风险能力。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应 结合以上银行对房地产信贷过程，银行可能遇到风险如下： 较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下， l项 目合法有效生『风险。由于房地产和其他行业的差异，这 在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面 一 业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审 规模较大的公司占有明显优势。因此，房地产业内部适度的资本 批的项 目，还有项 目本身的合法有效性，大部分项 目都是保留 集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，提高抗风险能力。 行政审批的，尤其是进行规划的审批很普遍，所以存在较大的 4银