项目成本控制指引.doc

项目成本控制指引 目 录 可研及市场定位阶段成本控制指引 1、可研阶段成本测算及分析实务 2、与市场定位伴随的成本测算及分析实务 3、与成本相关的项目规划设计条件分析及形成 规划设计阶段成本控制指引 1、不同方案成本利润比较法 2、项目方案成本评审 3、限额设计与目标成本的确定及落实 4、设计标准化及设计交底 5、地勘报告与基础形式确定 6、施工图审查及经济评审实务 7、价值工程应用 单项招标阶段成本控制指引 1、合约规划 2、限额设计与目标成本的对位 3、清单复核及标底编制实务 4、材料设备的性能及价格比选 5、投标单位的选择标准 6、招标文件编制实务 7、清标与议标实务 8、评标和定标实务 9、集中采购实务 10、动态成本调整及成本预警实务 开发过程期成本控制指引 1、施工图会审 2、分包商及材料设备供应商进场计划 3、设计变更与现场签证工作中的业务线协作 4、违约、索赔与反索赔中的业务协作 5、验收控制和成本控制的关联及配合 6、作为成本控制和承供商控制手段的进度款实务 结算阶段成本控制指引 1、结算要求 2、价差调整的技巧 3、设计变更与现场签证审核实务 4、违约与索赔的审核及谈判实务 5、结算复审及各业务线的配合确认 成本后评估及评估结果运用阶段成本控制指引 1、前期费、营销费、开发间接费、建安费等各阶段成本的变动 成本管理是一项科学系统管理的成本管理方法，贯穿在项目建设各阶段，以目标成本管理为主线，实行全面、全过程、全员成本管理，始终贯穿价值工程分析。 可研及市场定位阶段成本控制指引 可研及市场定位阶段由于有国家及项目所在地政府部门多项法规政策的限制，运作时灵活度相对较小，但测算所依据的输入条件不确定性较强，对项目收益、企业利润及后续定位、规划设计将起到极其关键的作用。成本控制的基本原则是：在国家规定范围内最大限度地争取政策性减免或优惠，充分利用各项有利政策，充分调研避免盲目提高产品建造标准造成浪费，指引市场定位准确，避免投资失误。因此，必须加强项目前期的可行性研究和投资论证；做好市场调查，技术方案，投资测算，风险分析等方面内容。 成本控制的主要任务由一线公司前期、投资、合约等业务部门承担，没有一线公司时可由总部相应部门配合，一线公司各部门成本控制方法及成本测算职责如下： 控制要点 控制方法 责任部门 配合部门 成本调研 ⑴新城市房地产开发成本水平调查 一线公司合约部门 各相关业务部门 ⑴了解前期报建费用交纳标准，并收集相关文件，争取最大优惠 ⑵了解市政配套费用交纳标准，并收集相关文件 前期报建部门 投资、合约部门 ⑴了解税务缴纳标准并收集相关文件，争取政策性减免 财务部门 前期部门 ⑴市政现状信息分析 前期、发展部门 投资、合约部门 ⑴了解建安成本各相关科目成本标准 ⑵了解材料市场价格 合约部门 建造标准调研 ⑴挑选1～3个同业态在售项目产品建造标准深入调研 设计部门、营销部门 合约、发展部门 规划设计草案 ⑴规划设计草案，包含：项目占地面积、用地面积和总建筑面积、项目各种建筑产品的建筑面积、层数、基底面积等 设计部门 投资部门 成本测算 ⑴根据在售项目建造标准，初步确定项目业态及相应的建造标准，提供给合约部门 设计、营销部门 投资部门 ⑴土地相关费用测算 投资部门 财务、合约部门 ⑴各种政府类收费及市政类费用测算 前期部门 投资、合约部门 ⑴勘察设计相关费用测算 设计部门 合约部门 ⑴营销相关费用测算 ⑵售价测算 营销部门 合约部门 ⑴管理费、项目管理费、利息费用、不可预见费测算 财务部门 合约部门 ⑴建安费用与主要经济技术指标、大配套工程费等 合约部门 设计、发展等部门 ⑴各相关部门根据《项目发展成本管理办法》统筹和汇总项目成本，测算利润 合约、财务部门 投资、营销等部门 成本及利润测算审核 ⑴成本测算及项目建造标准审核 ⑵售价审核 ⑶利润测算审核 合约、财务部门，合约副总 投资、前期、发展、营销等部门 1、可研阶段成本测算及分析实务 1.1 可研阶段，为了保证项目的可行性，通过项目的机会与风险分析，必须最大限度地控制因投资失误引发的成本增加。 1.2 城市房地产开发成本水平调查 进入新的城市进行开发，必须进行市场房地产开发成本水平调查，内容应包括： 1.2.1 该城市房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。 1.2.2 当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套（含外水、外电、有线电视、煤气、电讯、市政管网等）要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。 1.2.3 当地建造成本的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，各类产品各种档次物业建造成本。