物业经营管理一物业经营管理概述.pptVIP

具体来说在经营过程中要注意以下问题: 1、企业在开拓发展的同时要保持头脑的清醒，承接新的物业管理项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案，使经营走上健康发展的轨道。 2、避免受 “多元化”的影响，坚持“靠山吃山”的原则，以物业管理为基础。 3、经营中坚持以强化内部建设为立足之本，使企业的经营得到稳健发展。在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经验。特别是对某些经营项目管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识，经验和管理方法远远不够的，需要进行大的调整，甚至需要专业资质的认可。 4、注意经营和收益的合法性、与业主共同发展。 5、适应和满足顾客多层次、多元化的需求，提供全方位的综合服务，合理配置不同商品服务的结构。对物业功能、潜在价值的全面了解和对市场需求的准确判断。 6、实现利润目标、信誉目标和服务目标的统一。 物业服务企业划从经营角度可以分为 ： 1．管理型物业服务企业 2．专业型物业服务企业 3．综合型物业服务企业 六、物业经营管理的类型 一、物业经营管理的主要内容 （一）物业管理 物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。 第二节 物业经营管理的内容 （二）设施管理 设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。 （三）房地产资产管理 房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。 （四）房地产组合投资管理 房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。 二、物业经营管理不同层次之间的关系 房地产 组合投资管理 物业管理、 设施管理 房地产资产管理 （公寓） 物业管理、 设施管理 物业管理、 设施管理 物业管理、 设施管理 房地产资产管理 （写字楼、商场） 物业经营管理三个层次工作的主要职责: 管理层次 物业管理 资产管理 组合投资管理 主要职责 保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系 制定物业发展战略计划；持有／出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析 制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理 (一) 确定战略 首先需要明确的是频繁改变资产组合是不切实际而且不经济的，因此根据发展战略认真确定初始组合非常重要。有必要通过买卖来维持和提高当前资产组合的质量，但如果能严格精确地定义资产组合的相关属性，就可以有效缩短调整期。 三、物业经营管理中的战略性工作 与此同时，投资者还需要有应对机遇的愿望和能力，因为这些机会总是发生在最不可能发生和最不方便操作的时候。 资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。 尽管投资者的目标是建立一个“完美”的资产组合，并通过投资者或其顾问确定的投资规模、地点和物业类型来形成，但这更多的是一个目标而不是—种现实。简单地说，要实现和维持理想的投资组合非常困难、昂贵和耗时，风险也较大。 (二)确定标准 资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。 尽管投资者的目标是建立一个“完美”的资产组合，并通过投资者或其顾问确定的投资规模、地点和物业类型来形成，但这更多的是一个目标而不是—种现实。简单地说，要实现和维持理想的投资组合非常困难、昂贵和耗时，风险也较大。 (三)构建信息基础 提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用。因此，必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。对搜集到的信息，应当进行分类保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系统地搜集而不是直到需求产生时才开始进行。在低成本的计算机硬件和功能强大，操作简单的计算机软件问世后，数据搜集、分类、存储和重新获得信息的工作变得比较容易了。 (四)决策分析 决策分析是对各种可能的方案进行分析比较的过程。