火车站场配套建设用地和基础设施启动工程BT项目投资策划书.docVIP

一、投资环境 （一）漳浦县概况 漳浦县隶属于福建省漳州市，位于台湾海峡西岸，与厦门相邻，是台商投资密集地海岸线216腾龙集团PX（即对二甲苯生产塑料、聚酯纤维和薄膜精对苯二甲酸生产聚酯纤维、树脂、胶片及容器树脂的主要原料于2009年 5月开工建设，总投188亿元同时，海顺德特种油品项目环保型溶剂油 45万吨、高等级道路沥青100万吨，将与PX同期投产。个项目投产后总产值达1000亿元，相当于2008年漳州全年工业产值。2012年形成的税收将大部分留在漳浦，本项目建设内容如下： 1，长，其中设计宽度63米双向8车道长度约3.7公里；设计宽度40米双向6车道长度约1公里； 2站前景观大道，长米，宽米；3．站前广场建设工程，约4.6万平方米； 4核心区约亩商业地块的土地平整工程；5．其他配套附属工程。 项目工期约300个日历天。本项目乙方总投资额3亿元人民币，其中工程建设费用约2.4亿元，前期费用约0.6亿元（漳浦项目是今年年初接触的，前期费用比例总投资的20%。 合作主体 本项目甲方为漳浦县人民政府，项目为漳浦铁路投资开发有限公司乙方为集团-投资公司联合体。 保证条件 政府为本项目提供人大决议、政府决议、财政承诺、第三方企业担保、土地开发收益权质押担保，并为我方投资的前期费用提供履约担保。工程造价 工程预算按照《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008、《福建省市政工程消耗量定额》、漳州市建设工程造价管理机构发布的漳浦县材料信息价编制，工程预算下浮%。建设期内按实调整价差。 项目周期及回购方式 本项目建设期10个月，回购期3年，自乙方首笔资金投入共管账户之日起24个月开始回购，每年的回购比例依次为20%，35%，45%。 投资回报支付方式 年投资回报率为央行3~5年贷款基准利率4.5%(固定回报)，贷款基准利率随央行利率变动相应调整。投资回报按季支付四项目进展情况 本项目立项、选址意见、用地预审、环评批复、施工图设计已完成。已具人大决议 集团公司、投资公司和市政三公司组织了多次现场踏勘；12月8日控股公司李总亲临现场考察、调研。 双方已完成预算对接，财政部门。 目前进行竞争性谈判。 由于火车站即将落成，如明年此工程未能按期完工，则铁路部门拟甩站运行，因此漳浦方面急于启动项目。 三、项目收益测算 乙方投资构成 乙方投资总额亿元，其中工程建设费用2.4亿元，0.6亿元。 投资计划 2012年投入万元2013年 回购计划 回购期年，每年一次，。 投资回报 年投资回报率为，按季度计付。 工程总包收益 2293万元 全部总包收益为工程建设费用的10%，工程建设收入综合税率为4.45%，此为扣除税收后的收益。 资金收益 3388万元 全部投资回报扣除贷款基准利率部分再扣除营业税后的收益。 项目总收益 5682万元 工程总包收益+资金收益 投资收益率 18.94% 项目总收益÷项目总投资 注：工程建设收入综合税率为4.45%，包括建安营业税及其附加（3.38%）、地方教育费附加（营业税税额的2%）、个人所得税预征（0.5%）、企业所得税预征（0.2%）及资源税（0.3%）。 四、融资方案 见宝应项目“四、融资方案”。 五、BT项目的总结，BT项目在实施过程中的主要风险如下： 项目审批风险—没有项目用地正式批复； 前期费用支出风险—前期费用的支付时点和用途失控； 工程延误风险—征地拆迁进度延迟、不能按期投资、存在巨大技术难点； 项目管理风险—质量、进度、安全及工程分包管控能否到位； 回购风险—政府缺少回购能力、回购时点与交（竣）工验收形成关联约定。 1．项目审批风险 项目审批文件基本齐全，只是土地手续仅具备预审批复（详见后附项目审批文件一览表）。 根据《国务院关于投融资体制改革的决定》（国发[2004]20号），项目具备发改部门的可研批复即为合法项目。按照国务院办公厅《关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发〔2007〕64号）的要求，需要用地的各类投资项目开工建设必须依法办理用地正式批复。漳浦项目不涉及基本农田，单个项目占用耕地均不超过35公顷，全部占地也未超过70公顷，因此项目用地由福建省人民政府批准即可，但因本项目需缴纳新增建设用地有偿使用费，并等待福建省新一批建设用地批复出台后才能获得项目用地正式批复，审批时间较长，所以漳浦政府难以在开工（甚至到完工）前提供用地正式批复。据了解，市政道路属公益性项目，一般在开工前很难完成用地正式批准手续。 漳浦项目占地一览表 单位：公顷 用地面积 其中耕地 基本农田 漳浦火车站景观大道 3.7502 1.325 0 漳浦火车站通站道路 28.8686 7