花园商业中心投资项目立项申报建议书.docVIP

 一、项目基本概况 项目位于深圳市XX投资建设，由多幢高层住宅组成，住宅下三层为商业物业及一条商业街,现在正在对裙楼商铺进行统一分析，定位。 二、项目的优劣势分析 虽然本项目地段位置周边目前不是很旺，但是距离松岗商业中心不到一公里，而且项目周边发展速度比较快，所以本项目也是有很大优势所在的。只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。 项目SWOT分析: 1、项目优势 1）地处XX大道交汇处，地理位置显赫; 2）距松岗商业中心旺地不到一公里，发展潜力巨大； 3）整体规模较大、设计现代、配套功能逐步完善，具有强大竞争力； 2、项目劣势 1）现本项目周边多为厂区，商业氛围不是很浓； 2）项目商铺主要为内铺，需要具有大部分商铺已经投资经营才可以带动人气。 3、项目机会 1）城市发展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提倡和重点支持方向； 2）综合性商业模式?即购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务仍是未来商住楼商业发展的主要趋势。 4、项目威胁 消费和投资理念的引导是决定项目成功的关键； 结论：通过以上优劣比较可以看出本项目具有较强的综合性优势，只要通过合理的具有针对性的形象包装和理念引导，将成为松岗的标志性地产项目，其社会效益和经济效益都能得到极大的体现。 三、商业模式分析 就目前的商业模式来看，主要有三种：一是专业性商业模式，二是主题性商业模式，三是综合性商业模式。 1、专业性商业模式 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。针对本项目的商铺所处商圈分析，适合专业性商业模式。 2、主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一经济群体等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强，结合本项目情况也不适合该模式。 3、综合性商业模式? 这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类、品牌众多、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都适合发展综合商场。 针对商圈调查，在这一片区这一类型的经营模式比较成功，认为本项目商铺适合这种商业模式。 四、项目定位分析 1、同类市场分析 在本项目周边有三个比较成熟的商圈 1）松岗XX广场，位于XX住宅商业楼部分，天虹作为深圳老牌大型超市卖场，有着独特的营销手法，以中高端市场定位，从目前人流估算，松岗消费力还是相当大的。XX价格偏高，一般白领、工厂打工者消费不起。 2）XX百货，位于XX桥底，人流量非常大，但是可选择性比较少。 3）百佳百货，位于XX斜对面，所面临问题同样是产品过于单一，消费者选择性比较少。 2、项目定位 根据周边市场分析以及对本项目特点、市场条件及社会消费趋势进行判断，本项目适宜走传统专业市场或百货零售业的模式，因此，命名为：“畅意生活中心”，意义为：舒适、悠闲的生活环境，高品位、高品质、有内涵的生活方式。 1）以休闲、娱乐、特色饮食为人流的主要引导，从而带动楼岗村其他零售消费。 2）营造一个精彩缤纷畅意生活中心，融吃、住、玩等享受与方便生活于一体的特色 3）装修设计以特色，多变焕发魅力，表露出层次感，形成不同的、千变万化的吸引力。 4）打造松岗最具影响力的商业中心。 3、项目规划分析 1）知名超市进驻（目前与华润万家、沃尔玛、新一佳等知名超市正在洽谈中……） 一个大型的知名超市对整个项目的招商起到很大的影响，很多人气旺的地方都是以超市卖场来命名所在商圈的。例如龙华的华润万家广场、东莞南城沃尔玛商圈、布吉新一佳广场等等，都是由于该超市卖场的进驻从而带旺了整个项目。 ◆超市区 水果蔬菜、生鲜熟食、粮油副食、参茸茶叶、汤料药材、面包西饼、日用百货…… 2）百货服饰（海雅百货洽谈中……） ◆百货区 品牌服装、皮鞋皮具、品牌内衣、通信器材、珠宝玉器、钟表眼镜、精品玩具、潮流饰物、美容美发、床上用品、图书文具、办公用品、体育用品、健身器材