新慈酒店可行性研究报告.docVIP

 项目总论 项目概况 项目名称：XX酒店 项目性质：拟建 项目总投资：12701.71万元 项目规模：总建筑面积约18500㎡开DB33/1036-2007 《旅馆建筑设计规范》 JGJ 62-90 《民用建筑设计通则》 GB50352-2005 《饮食建筑设计规范》 4JGJ64-89 《宁波市城市规划管理技术规定》 项目用地规划指标、其他有关国家及地方的现行规程、规范及标准（略）。 1.4.2项目规划 拟建酒店按三星级标准建设，将由特色酒店和海鲜广场两部分组成，建筑风格以现代风格为主，总工期为240日，用地面积14762㎡㎡㎡㎡ 所需人数 总办 4 前厅 6 客房 15 餐饮 25 保安 2 康乐 15 医疗 1 财务 5 工程 3 人力资源 2 小计 78 1.4.4酒店主要产品的目标市场 杭州湾跨海大桥的建立使得宁波与上海一桥相通，而本项目所在的杭州湾新区位于杭州湾跨海大桥南端。因此，本项目将直接受益于沪甬两地乃至长江三角区域经济的快速持续增长。与此同时，新区交通网络发达，周边旅游胜地众多，每年都有来自海内外的会议、商务、旅游、休闲度假客。依据这些条件，结合本项目自身特色客源定位如下： 由于本项目离慈溪市中心20公里左右，短期内吸引市区客户有一定困难。因此现阶段1-3年，特色酒店将以会议，商务客为主，旅游休闲为辅。长远来看，随着新区环境的逐渐繁荣，基础设施的不断完善，酒店将努力发挥特有的地理区位优势，以休闲度假客为主，兼顾会议、商务。 未来客户群中，休闲度假客人将占所有客人的45%，商务、会议客人占40%，旅游团客人占15%，整体定位于商务旅游酒店。由于新区内企业众多，商务行政活动频繁；长江三角经济区内各地方经济活动的紧密联系，会议市场将持续繁荣，因此周边的企事业单位成为特色酒店需要努力争取的目标客户群。 此外，酒店需要打响本土品牌，充分发挥海鲜广场这一特色,增强客人在饮食文化方面的体验。针对不同客人的品味与需求，不仅要在服务上下足功夫，还要完善酒店的设施功能，如为商务客提供固定式保险箱。同时强化网络预订，拓展客源。开业初期，通过接待一些业务往来商旅，磨合产品和服务，定位自身的服务特色，增加人气，提高认知度。 总而言之，为了成为能让人记得住的酒店，不能仅仅解决客户在吃住方面的问题，还要让客人有一种地方生活和文化的体验。结合所处商圈的市场条件，强化酒店特色，促进客房、餐饮的销售。 2市场分析 2.1中国旅游及酒店行业市场分析 2.1.1旅游业分析 在过去的几十年里，我国国民经济始终保持高速发展的状态，但这是一种粗放型的经济发展模式，阻碍着我国进入中等发达国家的行列。于是在2011年，中央下定决心调整经济结构，明确可持续发展的道路，将GDP增长目标下调为8%，实际增长为9.2%。今年三月份，温家宝总理在政府工作报告中提出2012年GDP预期增长目标为7.5%，而十二五规划顶的年GDP增长目标位7%。本人认为：GDP目标的下调不仅体现了中央在经济改革方面的决心，同时意味着我国未来经济增长将逐步趋于平稳。 我国整体经济虽开始有所放缓，但旅游住宿市场却依旧保持景气。在过去的2011年1-12月，我国接待入境游人数106552337人次，同比增长11.84%，其中接待外国次，香港同次，澳门同胞4312905人次，台湾同胞1403169人次。其中浙江省接待7736908人次，同比增长13%。国际旅游外汇收入合计5968204万美元，其中广东省旅游外汇收入1390619万美元，同比增长12.30%，位列全国第一，而浙江省旅游外汇收入454.173万美元，同比增长15.56%，位列全国第5位。而国内旅游方面，2011年1-12月，约有26亿人次，同比增长12%；国内旅游收入约为1.9万亿元，同比增长21%；旅游总收入预计同比增长18%。中国旅游研究院指出，2011年国内旅游业发展方式初现转型迹象。市场需求政策刺激进入常态化发展阶段；产业发展，规模扩张向内涵增长阶段；区域旅游发展格局，虽然继续呈东部地区主导的非均衡格局，但中西部入境旅游发展与东部地区的差距呈现缩小态势。预计2012年我国旅游高位平稳运行 2.2.2酒店行业分析 旅游业的高速发展直接促进了酒店业的快速成长。截止2011年底，经营情况数据通过省级旅游行政管理部门审核的星级酒店共12889家。除669家停业外，12220家完成了第四季度经营数据的填报，其中一星级214家、二星级3591家、三星级5635家、四星级2172家、五星级608家。 全国12220家星级酒店第四季度的营业收入总计为657.59亿，餐饮收入占总收入的46.04%，为302.72亿；客房收入占总收入的40.83%，为268.49亿。三