2013年蚌埠海亮天御房地产项目开盘前营销策划方案.pptxVIP

千亿海亮·巨著再献蚌埠海亮·天御项目开盘前营销方案蚌埠海亮天御营销部2013年11月营销目标市场、客户与本体分析1营销目标与核心问题2营销策略与执行3市场、客户与本体分析市场分析：经济发展—GDP蚌埠经济总量及人均可支配收入位于省内中游，但增长率较高，富裕人群基数较少也是其房价增长较慢的原因之一。人均可支配收入（元）人均消费（元）及时消费率排名城市　GDP增长率1合肥4100162芜湖1880163安庆1366134马鞍山120012.35阜阳980146滁州970137六安91013.88宿州910139蚌埠8901410淮南82012.7GDP增速与房地产发展的关系（国际通用衡量标准）宏观经济增长房地产业发展状况小于4％萎缩4-5％停滞5-8％稳定发展大于8％高速发展截至2012年蚌埠市总人口362.9万，市区常驻人口93万，蚌埠城镇化率约48.1%，处于安徽省较高水平，城市处于新区开发和旧城改造期双向并举阶段，老城区人口的改善需求在不断被激发。（元）知识发展开发区建设社会发展开发区建设开发区建设开发区建设开发区建设开发区建设城市发展传统加工业制造业工业化产业集群化产业发展2000年之前200020202020-2030截至2012年蚌埠市总人口362.9万（其中怀远县134.3万，五河县73万，固镇县62.6万人，市辖区区人口90万；其中农业人口260万，非农人口100万）；蚌埠人均收入、消费、存款水平较低，大宗商品消费能力有限；蚌埠城市经济发展正处于工业化发展阶段，城市处于新区开发和旧城改造期，宜居的社会发展目标下，居民对于居住水平的要求提高城市规划：重点规划 蚌埠城市化战略：东进、西联、南拓、北跨、中优，实现五大功能壮大中心城区,其中“东进南拓”的城市发展策略，依托市政府的政务和龙子湖的生态优势，是未来5-10年蚌埠市重点发展方向。市中心龙子湖区区位优势得天独厚。铁路、公路和水路交通十分发达。龙子湖区文化和山水资源丰富，龙子湖水域面积8平方公里，未来区域发展潜力巨大。一、特征总结 ： 1、四线城市，起步较早，经济总量安徽省中游，经济增长快速，第二产业主导城市，产业结构层级较低，缺乏龙头产业支撑，人均收入较低。2、人口基数小，城镇化率从40%~50%区间逐步向70%~80%发展，城市进入高速发展期，由单中心向多中心发展。3、交通发达，外向型城市，对于外界信息接受度高。二、 背景思考 ：1、滨湖新区将作为新城市中心取代老中心的地位，从片区规划定位及政府投入来看，房地产市场将以高端物业为主。2、从城市背景看，房地产市场需求以刚需为主导，从滨湖区定位看，区域内客户将以首改为主。3、伴随着相关配套资源的导入及绿地、恒大等开发商的进驻，片区将按首改-再改-高改-投资的方向发展。房地产市场：蚌埠商品住宅市场发展近7年来供求比波动较大，近两年供求比稳步回升，具体如下：06年，蚌埠房地产市场处于起步阶段，市场多以零星开发为主，未形成规模化；08-09年，蚌埠房地产市场进入快速发展阶段，需爆发式增长，供求比急剧攀升，房地进入快速发展周期；09年受国家宏观随着市场供需两旺，10年房地产市场呈现爆发式增长，房地产市场进入快速发展期。供求比（万㎡）数据来源：蚌埠房地产备案网（元/㎡）研究认为，房价合理涨幅的下限水平应该大于CPI涨幅，上限应小于当地经济增长水平或城镇居民收入水平；如果低于下限水平，房地产市场开始处于衰弱水平；高于上限，将会影响当地经济的良好持续运营和居民生活水平的提高。2012年，蚌埠市住宅成交均价为4421元/平米，下降8.73%；房价的增幅小于GDP增幅，在正常范围内，房地产市场泡沫低，可挤压空间有限，价格大幅下调的可能性较小，从城市化率以及蚌埠城市综合发展能及来看，特别是高铁带来的城市综合交通能力，提升城市能级，后市价格仍存在较大上涨预期。数据来源：蚌埠房地产备案网2012年，蚌埠市房地产投资总额为183.54亿元，占固定资产投资总额比例为24%，但绝对值下降，处于合理区间（18%-25%）；房地产发展阶段为初级阶段，市场起步晚且缺乏投资热情。（百分比）（亿元）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）数据来源：蚌埠统计局房地产投资占固定资产投资比重研究认为，房地产投资总额占固定资产总额比例合理区间为18%-25%；高于这个区间则说明房地产市场投资过热，市场可能出现供过于求；低于这个区间则说明房地产市场投资不足，市场可能供不应求；2012年，蚌埠市房地产投资总额为183.54亿元，固定资产投资总额为872.79亿元，房地产投资占固定资产投资总额比例为21.02%，投资略微增加，后期供应量增加。近年蚌埠市商品住宅市场房价收入比低于4，房价被低估，市场发展层级较低，处于初级阶段，价格有缓慢持续上涨的空间，抗跌