临沂涑河项目营销策划报告VIP

客户构成 该板块客户是临沂市高收入群体的代表，他们当中有的是私企老总，大的私营业主，也有的是企事业单位的高层管理人员和政府高层人士，更有一部分来临沂经营生意的外省经商高层人士。 发展趋势 客户构成 发展趋势 产品形象全面升级 打造涑河上游精品生活区 产品定义行为：产品提供精致、舒适宜居空间 涑河上游精品生活区：表现项目产品核心价值，体现项目文化与现代生活方式的结合，在营造居住环境情调的同时，树立起项目的高品质形象。 形象定位诠释 项目定位 营销思路 项目难点分析 销售节奏把控 销售支持 销售培训管理 项目难点分析 我们认为本项目最大的销售难点是商业，多层住宅目前属于稀缺资源，销售难度和压力相对较小，高层虽有一定抗性，但如果销售价格能够符合市场，产品形式能够增加其附加价值，其销售难度也不大。 商业难点问题 政府限定规划面积较大 约18500平方米 周边商业氛围不浓重，招商压力比较大 政府规划为休闲商业，因此限定了一定的投资需求，如明火一类的大型餐饮将很难获得招商 解决之道 一、建议减少招商面积，将商业进行划割，拿出2000平米作为项目配套包含在住宅房价中。主要招商方向以会所、幼儿园、超市、理发店、银行等便民配套措施为主，以便前期快速形成商业氛围。此2000平米已经被房价包含，因此开发商可作为自有商业，灵活度较大。可以前期免收1-3年租金等方式吸引招商。及满足了配套要求而且未来还可形成收益。 2000平米商业价格为 本区域商铺均价为8000元/平方米 * 2000平方米 住宅平摊价格/ 60000 =266元/平方米(上涨) 解决之道 本案商业面积较大，约占整个项目面积的1/4,因此商业的成功也是项目成功的关键部分，我们除了采取灵活的推广手段外，项目商业的建筑形式和特色也是形成成败的关键。 市场竞争环境 目前区域内基本没有成规模、上档次的商业配套 本项目居住人口和周边政府部门、学校、企业、周边居住等具备一定的人口规模 项目自身具有一定规模，需要一定的生活和商业配套 本项目发展空间 成为一个新的小型商业中心 为附近人群提供针对性的消费场所 作为社区的配套 一定的区域集中商业/生活配套 商业性质确定 商业配套设计建议 商业性质确定 社区型商业 随着发展的推进 与区域发展相配套的区域型商业 时间推移 定位轴：介于社区型及区域型之间 商业性质定位介于社区型商业和区域型商业之间 商业配套设计建议 商业规模确定 项目发展定位为涑河沿线精品居住小区，因此小区建设需要有一定规模的基本配套服务设施；同时增加主题会所，起到提升社区品质的作用，利于初期炒热地块； 地块未来具备一定的商业价值，因此应该形成其自有的商业街特色。同时在推广上单独对其商业进行推广。打造商业价值的新典范 商业配套设计建议 商业设计建议 底层商业街的设计 ——屋顶平台的有效利用可提升住宅价值 ——通过屋顶绿化、外连廊等手段合理降低噪音的干扰 ——商业与住宅入口独立分开，各行其道 商业配套设计建议 商业氛围的打造 ——增强商业街的凝聚感和趣味性 ——体现定位的生活化、活力、丰富 ——增加行道树、变幻铺地的色彩，从视觉上减小街道尺度，增强蜿蜒曲折的印象，适合放松、停留； 只有拥挤的街铺才是有吸引力的街铺 商业设计建议 商业配套设计建议 商业设计建议 商业街 商业配套设计建议 营销思路 项目难点分析 销售节奏把控 销售支持 销售管理 由于本项目要求尽快完成销售，而且本案和周边楼盘相比体量较小，也不宜旷日持久，因此在价格上我们认为应以较低的价格入市，吸引市场关注，根据销售节奏适时拉升其销售价格。以本案对面涑河城邦为例，其一期稀缺多层板楼销售价格区间为2800-3600元，均价为3200元/平方米,在今年上半年全额完成了销售任务.我们可以在均价上适当拉升并涵盖商业的266元/平方米,本案整体均价为3600元/平方米 销售节奏把控-价格 开盘热销期 持续销售期 尾盘消化期 营销节点 宣传推广 报纸广告 网 络 大型户外广告 电台广告 电台广告 电视广告 车体广告 预热期 销售节奏把控 十八个月 第一阶段：能量积聚，高度蓄势 营销强度 营销节点 营销策略 1、媒体组合：软文及硬广发布，进行预热炒作，牢牢抓住消费者的注意力。 2、公关营销活动互动的方式，直接而准确地传达楼盘信息、宣传项目的形象 及项目所宣言的生活方式。 畜客期三个月 营销节奏 通过蓄势期一系列动作，得到社会各界的广泛关注，在社会上形成良好的口碑，借以提升项目的社会形象及楼盘知名度。 关键行动 Action 1、户外形象，形成印象 2、报纸炒作，引起关注 2、展会亮相，高调入市 3、产品推