桂林商圈分析及项目规划方案建议.doc

第一章 市场分析 一、 宏观环境因素分析 1.1 城市规划与发展 桂林市全市总面积2.78万平方公里，市区面积565平方公里，桂林市辖秀峰、叠彩、高新（七星）、象山、雁山5个城区，临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县12个县。 现在桂林的城市建设主要是向西发展，再造一座桂林城。同时向四周扩大城市面积，逐渐形成高新产业向东发展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北的城市格局，充分利用各区域的优势。临桂新区依然是目前桂林城市建设的一个主战场,也是全体桂林人民瞩目的焦点。 1.2高铁的发展 贵广铁路：贵阳至广州快速铁路连接西南地区与珠三角地区的交通“大动脉”，贵广铁路跨黔、桂、粤三省区，全长857公里，建设工期6年,总投资约180亿元,经过市区和龙胜、临桂、灵川、阳朔和恭城5省。2013年通车 湘桂铁路：华中、华东和华北等地区与广西、海南以及东南亚地区联系的重要铁路运输通道。湘桂铁路扩能改造客车设计行车时速为200公里，建设工期3年半。该铁路桂林段正线长度245公里，经过市区和全州、兴安、灵川、临桂和永福5县，总投资120亿元。 “两铁”的建成对桂林的发展： 形成2小时商务圈：在湘桂铁路改造完成以及贵广铁路建成后，将有两条快速、高标准的铁路经过桂林，桂林将成为“两铁”交汇的节点，其区域性交通枢纽地位会进一步凸显。未来，市民乘火车到长沙、广州、贵阳、南宁4个省会城市，最快只需2个小时左右。 从旅游发展看,“两广”铁路的建设将对“桂林国家旅游综合改革试验区”的建设产生极大的促进作用,，桂林的第三产业增加值在国民经济所占比重在广西处于领先地位，2010年桂林旅游接待总人数达2246.33万人次。 从城市规划看,贵广铁路的建设对城市的发展与走向将产生重要影响。 从经济发展来看，桂林是世界著名的风景游览城市和历史文化名城，是广西东北部地区商业集散中心，商业机构众多，商业交易活跃，形成 国营、集体、民营、外资、个体等多种经济成分和多种形式并存的商业流通格局，“两广”铁路的建设为桂林市经济跨越式发展带来了新机遇,必将带动区域经济合作迈上新台阶,使桂林更快地融入珠三角经济。 从房地产发展来看，拥有独特的山水风光的桂林将成为一二线城市选择投资、自住的最佳选择城市，为桂林的房地产行业看到了未来的发展前景是巨大的。 1.3 “1212”工程的建设 1212工程”是指“一桥两园十二路”，“一桥”为龙门大桥、“两园”为园林植物园、漓东公园、“十二路”分别是西二环路、万福东路、建干北路、阳江南路、阳江北路、滨江南路、滨江北路、福利路、芳香路、芳华路、站前路、临苏路等城市基础设施。 这些项目的实施,将对进一步完善城市路网,疏解中心城区交通,改善城市交通环境和生活环境,缓解城市交通压力,促进桂林经济社会又好又快发展产生积极重大的作用。 二、 经济因素分析 2.1城市GDP增长值 我市地区生产总值在“十五”期末的2005年为531.76亿元，到2009年增长到940.55亿元；财政收入由2005年的51.61亿元增长到2009年的97.64亿元，城镇居民人均可支配收入由9268元增长到2009年的16173元、农民人均纯收入2005年为3003元，2009年为4849元。“十一五”规划收官之年的2010年，我市的经济社会发展更是取得长足进步，去年1至10月，全市完成地区生产总值805.45亿元，财政收入94.77亿元，全社会固定资产投资680.46亿元，社会消费品零售总额323.19亿元，城镇居民人均可支配收入14867元，1至9月，农民人均现金收入4860元。 经济的快速增长，使桂林市民的消费力大大增加，加之经济外部环境好转，桂林整体的消费力将逐步加强，使桂林人民的购买力稳步提升，社会消费品零售总额也不断攀升。 表一： 桂林市城镇居民可支配收入与消费支出情况表 　 可支配收入 消费性支出 消费倾向（%） 2009年1-12月 2010年1-12月 增减（%） 2009年1-12月 2010年1-12月 增减（%） 桂林市 16221.45 17949.14 10.65 10448.52 11477.46 9.85 63.94 桂林市区 16620.38 18372.34 10.54 10966.51 11646.9 6.20 63.39 桂林县域 15822.29 17520.97 10.74 9930.24 11306.03 13.85 64.53 表二： 桂林市2010年家庭收入构成情况 指 标 单位 金额 同比增长% 占总收入比重 家庭总收入 元 19113.4 10.89 100　 其中：可支配收入 元 17949.1 10