酒店项目前期市场调研可行性分析及定位报告书.doc

目 录 概 述 3 一．前期市场调研分析 4 1．宏观经济情况分析 4 2．项目地理位置及周边环境 7 3．本项目所在地交通、运输状况分析 10 4．本项目所在市区人口及劳动力情况 11 5．项目所在地旅游状况分析 12 6．周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析 15 二. 市场定位、吸纳目标、功能定位及管理模式定位建议 28 1．酒店项目整体市场定位建议 28 2. 酒店客源目标定位 30 3. 现有建筑物布局研究及设施初步定位 39 4. 项目功能定位建议 45 5．酒店设计关键点 51 6. 项目经营理念及管理模式建议 59 三．投资估算及经营预测 62 1．酒店建筑投资估算 62 5. 客房平均房价及入住率预测 64 6. 餐饮收入预测 64 7.未来5年经营收入成本利润预测 (单位:RMB) 65 四. 市场调研及定位报告结论 66 1．项目酒店优劣势SWOT分析 66 2. 项目综合竞争力分析 67 3. 项目整体经济效益分析 68 4. 项目不确定性分析 69 5. 可比性结论 70  一．前期市场调研分析 1．宏观经济情况分析 1.1项目城市内主要经济指标概述 国民经济主要指标（2004－2005年底数据） 项 目 2004 2005 2005年为2004年% 人口 年末户籍人口 （万人） 1352.39 1360.26 100.58% 劳动力 从业人员（万人） 836.87 863.32 103.60% 国内生产总值 （亿元） 8072.83 9154.18 113.39% 全社会固定资产投资 （亿元） 3084.66 3542.55 114.84% 固定资产投资 基本建设投资 （亿元） 1721.56 1984.61 115.27% 更新改造投资（亿元） 房地产开发投资（亿元） 1175.46 1246.86 106.07% 财政 地方财政收入 （亿元） 3591.73 4095.81 114.03% 地方财政支出 （亿元） 1395.69 1660.32 118.96% 物价 以1990年价格为100% 居民消费价格总指数（%） 257.8% 260.3% 1.0096% 居民消费水平 非农业居民 （元） 12631 13773 109.41% 农业居民 （元） 7580 8663 114.28% 资料来源:上海统计年鉴 1.2 项目城市发展前景 在经济全球化加快发展的新形势下，无论是科技创新还是体制创新，都要面对更加开放的环境。上海将致力于坚持扩大开放的方针，在更大范围更广领域更高层次上参与国际竞争与国际合作。 当前，上海对外开放的势头良好，上海已经成为我国利用外资规模最大，投资领域最宽，跨国公司、研发中心集聚最多，外商投资效益最好的城市之一。预计经过入市过渡期，我国将进入对外开放的新阶段，在新一轮的开放中，上海将更加积极合理科学地引进外资，鼓励外资企业参与加快推进上海国际经济、金融、贸易、航运中心建设，参与重大基础设施的投资和功能开发；鼓励外资企业积极参与上海的产业结构调整，参与上海现代服务业和先进制造业的发展；鼓励外资企业积极参与上海国有企业的改组改造。 截至2006年底，上海已累计吸引外资企业超过4万家，合同外资超过1000亿美元，实际到位的外资超过600亿美元。2006年是“十一五”的开局之年基本，上海市国内生产总值(GDP)预计首次突破1万亿元，国民经济实现连续15年两位数增长。透过这些数据和情况，可以清楚地看到上海发展的良好态势。面向未来，上海全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，实施科教兴市主战略，加快推进国际经济、金融、贸易、航运中心建设。上海前进的脚步更加坚定有力，上海进一步显现蕴藏的生机与活力。 1.3虹桥/长宁地区酒店市场发展前景 随着国内、亚洲地区和全球经济发展，并靠近闵行、松江、嘉定、安亭和青浦等重要工业区，该地区酒店会继续表现良好。但上述工业区内有竞争力的酒店增加可能会减少市场对虹桥区酒店的需求, 尤其是这些新增加酒店在价格、交通距离和设备设施相对更先进等方面更有竞争优势。 同样, 位于上海西南地区的酒店仍将继续争夺该地区市场份额，因为客户将上海做为访问长江三角洲地区主要城市包括杭州，苏州，南京，无锡等的出发中心。上海也依然是休闲旅客参观长江三角洲古镇和城市的必经之地。 目前，虹桥地区办公楼的使用率仍然很高，并将持续保持对酒店的需求。但是,明年酒店需求增长的出现一定压力，因来年先前设在虹桥区的许多公司总部将迁到浦东区(譬如Honeywell)。同时,一些公司因扩张正在寻找更大的办公室空间(尤其制整个楼层