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富卓金地珠海科技园项目营销策划报告 （2007年度） 编制单位：珠海创越置地顾问有限公司 编制时间：2007年3月12日 富卓金地珠海科技园项目营销策划报告 3 摘要：对营销策划报告各个部分要点进行简要描述，列示结论 3 1. 房地产宏观市场分析 4 1.1 总体市场分析 4 1.1.1 珠海发展形势 4 1.1.2 社会经济概况 6 1.1.3 城市定位与规划 7 1.1.4 市场总体态势 9 1.2 区域市场分析 10 1.2.1 地理位置与环境 10 1.2.2 片区规划与配套 11 1.2.3 土地供需分析 12 1.2.4 小结 13 1.3 区域典型项目分析 13 2. 项目竞争态势分析 14 2.1 竞争态势 14 2.2 竞争态势分析 15 3. 项目价值提炼 15 3.1 区位价值分析 15 3.1.1 地理区位 15 3.1.2 交通网络建设 15 3.1.3 横琴开发 15 3.2 产品价值分析 16 3.3 项目资源、配套价值分析 16 3.3.1 政府关系 16 3.3.2 产业环境 16 3.3.3 先动机遇 16 4. 目标客户分析 16 4.1 客户定位 16 4.2 客户来源 16 4.3 目标客户（企业）的特征 16 5. 营销推广策略 17 5.1 项目推广思路 17 5.1.1 项目的形象定位 17 5.1.2 项目总体推广策略 17 5.2 项目卖点整合 18 5.3项目整合推广策略 18 5.3.1 品牌整合策略 18 5.3.2 媒体整合策略 19 6. 项目销售策略 20 6.1 2007年项目销售总体目标 20 6.2 入市时机分析 20 6.2.1 市场方面 20 6.2.2 自身条件 20 6.3 销售策略 20 6.3.1 销售价格策略 20 6.3.2 项目分期价格及推盘计划 20 7. 营销费用使用计划表 24 富卓金地珠海科技园年度营销费用预算表(YX-201-F02) 24 富卓金地珠海科技园月度营销费用计划表(YX-201-F03) 26 摘要：对营销策划报告各个部分要点进行简要描述，列示结论 竞争分析结论 客户分析结论 项目营销推广思路 项目卖点整合 项目入市时间 项目推盘计划 项目价格策略 1. 房地产宏观市场分析 1.1 总体市场分析 1.1.1 珠海发展形势 自本项目2004年立项以来，珠海市迎来了一系列重大发展机遇，这些机遇将推动珠海工业的飞速发展，势必形成工业用地需求的高涨，并进而推动工业和民用房地产市场的的强劲增长。工业化带来城市化，城市化又促使早期的工业用地转型为商住用途，从而推动工业用地的增值。珠海的城市环境和机遇为本项目开发提供了良好的外部条件。 外部环境 珠江三角洲城市区位交通图 根据最新规划，珠三角经济圈将形成两条发展主轴、三大都市区，呈网络状发展。其中两条发展主轴分别向香港、澳门延伸：一条是广深（香港）发展轴；一条是广珠（澳门）发展轴。而三大都市区分别是中部都市区、东岸都市区、西岸都市区。 中部都市区：以广州为中心，包括佛山、三水等，这一都市区的产业发展基本上是对广州目前的产业的延伸。 东岸都市区：以深、港为中心，包括东莞、惠州两大副中心，这一区域主要发展以对外商贸为主的第三产业，工业开发与研究相结合的科研事业及通讯器材、电子仪器、能源化工等工业。 西岸都市区：包括珠海市、中山市、江门市的部分地区。西岸都市区重点发展依托于港口运输的大工业，如能源、重化工、机械工业及高技术的医药微生物工程，国外和国内并重的旅游业和以物资转运为主的港口贸易等第三产业。 珠海位于广东省珠江三角洲的西南端，毗邻澳门，地处南中国的膏腴之地，外部环境十分优越。 2005年，广东省GDP达21701.28亿元，比上年增长12.5%，总量继续在全国各省、市、区中居首位，人均GDP接近 3000 美元。2005年广东GDP按现行汇率折算为2648.44亿美元，已超过新加坡、中国香港等国家或地区。2005年广东省经济总量占全国的11.9%，地方财政一般预算收入为1806.01亿元，占全国的比重达到12.1%，继续蝉联全国第一。 珠江三角洲拥有土地面积41698平方公里、人口约2624．93万人,分别占广东省的23%和35%左右,但其经济总量却占全省的80%强，各项事业也走在全省的前列。 2005年中国科学院的一些专家在对广东省21个地级以上（含地级）城市的现代化水平进行全面测评后得出结论，珠海、深圳和广州名列前三甲，可在2007至2009年先后踏入基本实现现代化门槛。 重要机遇 广东省经济发展不平衡和珠江三角洲东岸投资边际效益递减的趋势，迫切要求广东省实行区域合作、扩大