浅议集体土地使用权及其评估.pdfVIP

浅议集体土地使用权及其评估 ◆ 毕春辉 集体土地使用权是集体土地所有权中派生 出的权 据 农村土地承包法 第3条的规定， “国家实行农村 利 ，是 占有权、使用权、部分收益权、部分处分权的 土地承包经营制度”，即家庭通过与集体签定承包合 集合体 ，它不但受制于集体土地所有权 ，现阶段更大 同取得农业用地的使用权 ；这是初始的承包经营权。 程度上受到土地宏观管理者产权的相关制约 。 第二 ，根据 农村土地承包法))第37条 “土地承包 一 集体土地使用权的种类及其来源 经营权采取转包、出租 、互换、转让或者其他方式流 (一)集体土地使用权的种类 转 ，当事人双方应 当签订书面合同”，即通过转包、 从大的方面说集体土地使用权可以分为农业用地 出租、互换、转让、入股方式等取得的农业用地的土 的土地使用权和非农业用地的土地使用权。 地使用权 。第三，根据 农村土地承包法 第3l条， 农业用地 的土地使用权又分为农业用地承包经营 承包人应得的承包收益 ，依照继承法的规定继承。林 权和 自留地 、 自留山使用权 、集体 四荒拍卖使用权 。 地承包的承包人死亡 ，其继承人可以在承包期内继续 农村土地承包法 第2条规定 ： “本法所称农村土 承包 。第20条 ，土地承包经营权通过招标 、拍卖、公 地 ，是指农 民集体所有和 国家所有依法 由农民集体使 开协商等方式取得的，该承包人死亡 ，其应得的承包 用的耕地 、林地、草地 ，以及其他依法用于农业的土 收益 ，依照继承法的规定继承 ；在承包期 内，其继承 地”。农业用地承包经营权又可以细分为耕地承包经 人可以继续承包。 营权、林地承包经营权 、草地承包经营权 ；非农业用 (2) 自留地、 自留山使用权 。自留地 、 自留山 地的使用权又可细分为 ：乡 (镇)、村企业集体土地 是农业合作化以后集体分配给社 员长期使用的土地 。 使用权，宅基地集体土地使用权 ，基础设施公用事业 自留地主要是菜地 ，自留山主要为解决社员的生活用 用地的使用权。 材 。这种使用权形式 自确立后一直保持了下来 ，1982 (_二)集体土地使用枞的来源 年宪法也明确肯定了农民对 自留地、自留山的使用 l、农业用地土地使用权 的来源 权。 自留地只能用来种植农作物 ， 自留山只能用来种 (1)农业用地土地承包经营权的来源 。第一 ，根 植林木 ，未经批准 ，不得改作他用。 20092 弗龇 31 (3)集体四荒拍卖使用权。根据 农村土地承包 规划的前提下，村庄 、集镇 、建制镇 中的农民集体所 法 第3条第2款的规定 “农村土地承包采取农村集体 有建设用地使用权可以依法流转”。2005年lo111日起 经济组织内部的家庭承包方式 ，不宜采取家庭承包方 施行的 广东省集体建设用地使用权流转管理办法 式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招 第2条规定 “集体建设用地使用权出让、出租 、转让、 标、拍卖、公开协商等方式承包”。 转租和抵押 ，适用本办法。”这是国内第一次提到集 2、非农业用地土地使 用权的来源 体土地使用权的出让 。第八 ，以集体建设用地使用权 (1)基础设施公用事业用地的使用权。经过 国家 作价入股 (出资)，与他人合作 、联营等形式共 同兴 批准