关于剩余法几个估价实务问题思考.pptVIP

内 容 一、关于“地价”内涵的思考 二、对房地产开发利润的理解 三、“地王”现象与最高最佳使用原则 一、关于“地价”内涵的思考 剩余法基本公式 城镇土地估价规程 待估土地价格=开发完成后的土地总价值或房地产总价值—项目开发成本—开发商合理利润 现有房地产项目的土地价格=房地产交易价格—房屋现值—交易税费 剩余法适用范围 剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形： （1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价； （2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价； （3）现有房地产中地价的单独评估。 假设开发法： 熟地价值=开发完成后价值—熟地取得税费—由熟地建成房屋的成本—管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润 基准地价评估公式 6.5用市场交易资料评估基准地价 6.5.2.8用房屋买卖资料计算地价 现有房地产项目的土地价格=房地产交易价格—房屋现值—交易税费 其中房屋现值计算=房屋重置价*房屋成新度 6.5.2.9用商品房出售资料计算地价 按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准，用公式（46）计算商品房买卖中的地价： V=(Pr-(ChⅹSh)-I-T-B) ⅹ(G/SbI)……………（46） 式中：V——某一商品楼用地的单位面积土地价格； Pr——某一商品楼房总售价； Ch——当地同类建筑单位面积平均造价； Sh——楼房总建筑面积； I ——开发公司利润； T ——商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等； B ——开发资金应支付的利息； SbI——建筑物占地面积； G ——规划的建筑覆盖率。 结论：“地价”的内涵不同 从土地估价规程看关于地价内涵的理解 地价存在的形式： 毛地、生地、熟地、已建成房地产的土地 地价内涵的区别： 1、土地用途 2、土地使用年限 3、土地利用条件：容积率等 4、土地开发程度：“N通一平”等 5、土地权利状况 毛地、生地、熟地或者是建成的房地产，代表着土地开发程度的不同 土地使用权、土地租赁权或者设定它项权利登记的是权益状况的不同。 价格内涵不同，因此价格的组成内容也不同，最终造成价格会有较大的差异。 熟地与建成房地产的土地内涵的区别 熟地：七通一平，设定用途、年限以及规划条件下，土地使用权价格 建成房地产的地价：房地产开发完成后，现状用途、年限以及规划条件下，土地使用权价格 载体不同： 熟地是以单独的土地载体在市场中实现价格 而建成房地产中的土地只能在房地产的载体中实现 土地开发程度不同： 熟地是作为生产资料，最终产品是房地产，尚未完成后期投入，因此存在后期开发的不确定性风险。而后者已经完成了后期的投入，所有的开发风险已经不再存在。是已经最终完成的商品。 流通的市场不同： 熟地仅在土地的一级市场流通，有特定的市场进入要求； 建成房地产的土地则是以房地产为载体，在相对开放的房地产二级市场中流转。 需要求取地价的情况 土地使用权出让（招拍挂） 补交土地出让金（划拨土地协议出让、土地用途变更出让） 地价监测 涉税评估—土地增值税评估 房地产他项权利登记需要（房屋、土地分别登记） 房地产（在建工程）转让或抵押贷款 企业经营需要（合资、分立、清算） 房地产拍卖 提供价格参考 涉案评估 如何判断地价内涵 根据估价对象、估价目的和价格定义，应区分 1、土地用途 2、土地使用年限 3、土地利用条件：容积率等 4、土地开发程度：“N通一平”等 5、土地权利状况 确定其“地价”的内涵，然后选择对应的地价计算公式，收集相对应的市场数据，进行计算。 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》2006.8实施 招牌挂土地出让 拟出让时的出让土地使用权市场价格 出让土地使用条件变更 批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格 批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格 划拨土地出让 拟出让时的出让土地使用权市场价格 拟出让时的划拨土地使用权权益价格 划拨土地变更条件出让 拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格 拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格 申请出让-规土局同意出让-拟定出让方案（明确拟出让时间）-政府批准-签订合同、缴纳出让金-办理登记 分析： 1、土地价格定义为，在设定用途、规划条件下，开发状态为“七通一平”的土地使用权价格，出让年限应根据出让方案确定。 2、计算建成房地产的划拨土地出让价值时，应扣除房地产开发利润。 从内涵上来看，后期开发投入