安阳义乌国际商贸城项目建议书正文.docVIP

安阳义乌国际商贸城项目建议书 第一章 项目公司编制依据1、关于 (安政文〔2009〕306号)2、《》3、建设部《房地产开发项目经济评价方法》项目区位位于北，东路，西。规划分区，是地理位置最为优越的规划分区之一。规划方案规划总用地面积40.9公顷，居住人口1.万人，其中规划北部地块以居住为主，沿地块以商业、办公为主。总建筑面积为㎡，其中住宅㎡；商业、公用、办公建筑面积为㎡；地下储藏室地下车库5000个，建筑面积㎡。建筑密度.%，容积率为.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。投资环境分析一、宏观环境分析1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府均增量房市系列政策目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。3、国家、省市有关的土地政策加了开发用地的管理，使得本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了区用地的商业价值。二、微观环境分析1、安阳投资环境良好，政策比较优惠，给企业在安阳的发展创造了较为宽松的条件。106、107国道穿市而过，石武铁路客运专线500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州，距相邻的河北邯郸约50余公里（北），鹤壁50公里（南），山西60公里（西），濮阳65公里（东）；继续向东入310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港。11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。 安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行1小时48分钟到达省会郑州，安阳至北京西的动车组次运行时间缩短至４小时以内。石武铁路开工建安街、朝霞路、朝阳路等路网实施体育发展中心五星级酒店及住宅开发、华城五星级大酒店及住宅开发等14个重点开发项目立体式交通传输体系人性化的配套服务体系和谐高效的公共管理具有良好的稳定营政策和完善的经营环境市场分析与价格预测一市场发展前景分析? 根据对今年以来出台的房地产行业政策、安阳市场供需状况等方面情况调查表明，安阳地区房地产业发展前景看好，主要表现为：1、房价将持续稳中有升?近几年，安阳商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。3、二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进安阳这座最佳人居城市的规划建设，跻身精品居住城市行列，并吸引更多人群到安阳购房居住。5、房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。二、目标定位目标客户群主要分为四类：钟爱于安阳居住环境、人居品牌的购房群体；追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；当地居民更换旧房、二次置业的购房群；致力于安阳投资置业的购房群体。三、价格预测根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：1、高层住宅均价300元/㎡；2、商业网点均价元/㎡；、办公楼均价300元/㎡；、车位均价万元/个；建设条件一、建设地点条件1、地理位置优越，紧邻与2、，火车站站交通便利3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。二、建设实施条件1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。2、土地使用权3、该项目。?为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，拟开发建设期为年完成项目单体初步设计开发面积㎡㎡㎡开发建设为年（200—2012年），200年拟开发面积㎡，20年拟