城中村征地拆迁安置工程和土地整治工程项目立项投资申请报告.doc

目 录 1、总 论 1 1.1项目概况 1 1.2 项目业主简介 2 1.3 编制依据 2 1.4 主要研究结论 3 1.5主要技术经济指标 4 2、 南岸区经济社会现状及发展战略 5 2.1地区经济社会发展现状 5 2.2南岸区“十一五”规划纲要（节选） 8 3、项目背景及建设必要性 14 3.1项目建设背景 14 3.2项目建设必要性 18 4、土地市场分析预测 21 4.1中国房地产市场宏观经济分析 21 4.2重庆经济及城市建设发展 25 4.3重庆市房地产市场概况分析 31 4.4重庆市主城区房地产市场分析 39 4.5 重庆市土地市场分析 43 4.6 重庆市房地产业发展前景分析 48 4.7重庆市主城区土地市场预测 50 4.8项目土地开发的优势 51 4.6土地价格测算 51 5、建设内容及建设规模 59 5.1建设规模 59 5.2建设内容 59 6、建设地址及建设条件 61 6.1建设地址 61 6.2建设条件 61 7.3土地整治方案 62 7.1现状概述 62 7.2土地整治原则 62 7.3整治方案 62 7.4旧房拆除 63 8、环境保护 65 8.1施工对环境的影响 65 8.2运营对环境的影响 66 8.3环境保护措施 66 9、征地拆迁及安置 68 9.1基本情况 68 9.2征地拆迁费用测算执行的文件标准 68 9.3补偿安置方案 69 9.4拆迁安置费用测算 71 10、组织机构与人力资源配置 72 10.1组织机构 72 10.2人力资源配置 73 11、项目进度计划及招标方案 73 11.1实施进度 73 11.2招标方案 73 12、 投资估算及资金筹措 74 12.1 投资估算 74 12.2 资金筹措 76 13、经济效益评价 79 13.1评价依据和原则 79 13.2评价假设 79 13.3基础数据 79 13.4成本估算 79 13.5开发收入测算 80 13.6财务评价报表 81 13.7盈利能力分析 81 13.8贷款偿还能力分析 81 13.9不确定性分析 82 13.10 评价结论 82 14、社会评价 82 14.1社会影响分析 82 14.2互适性分析 83 14.3社会风险分析 84 14.4评价结论 84 15、 项目风险评价 84 15.1 主要风险因素 84 15.2防范和降低风险的对策 85 16、 结论与建议 86 16.1结论 86 16.2建议 86 1、总 论 1.1项目概况 项目名称： ******城中村改造项目（下称本项目） 项目性质： 城中村改造 项目业主： ****** 建设地址： ******二塘村牟家咀、沙湾沱、水井湾、西家磅、大屋基、门闩丘等片区。 业主地址： 重庆市南岸区南坪街道南坪东路2号13楼 法人代表： 王伟 建设规模及建设内容 ******征地拆迁整治土地面积707.12亩，完成红线范围内的全部征地拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程。 投资估算 项目总投资为109828.38万元，其中工程费用1132.80万元，占总投资的1.03%，工程建设其它费用94143.18万元（含拆迁安置费94076.80万元），占总投资的85.72%；基本预备费5716.56万元，占总投资的5.2%，建设期利息8835.84万元，占总投资的8.05%。 资金筹措 项目总投资为109828.38万元，资金主要由两个来源渠道： 一是项目业主自筹33128.38万元，占总投资的30.16%； 二是商请银行贷款76700.00万元，占总投资的69.84%。 项目建设周期：24个月。 1.2 项目业主简介 ******成立于2008年5月27日,该公司成立的背景是在重庆市加大城中村改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的方式,对主城城中村全面改造。即除786万平方米的“主体”城中村外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的1969年底以后建成的房屋的方针政策下建立的，同时重庆市2008年改造的重点,主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施重庆市城中村改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的。 ******成立于2008年5月27日,注册资本20000万元人民币，其中现金出资6000万元已到位，剩余14000万元为实物出资，注册资本金已经重庆金汇会计师事务所出具验资报告确认。2009年9月，注册资本增资为人民币50000万元，实际到位资金为21000万元。 ******为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后）。 1.3 编制依据 1、《重庆市城乡总体规划（