一茶一坐企业开发工作手册.DOCVIP

1开发部工作职掌 1.1定义: 开发工作是以科学的、系统的规划，选择最佳目标物业，并对该物业的技术条件进行评估，选择合理的方式与业主合作，确保该物业可以供我们开设连锁餐厅或相关配套项目的工作。 1.2工作职掌: 1.2.1依各市场的整体发展计划及目标客户群,对整个规划区域进行统一分析,划分不同层次与类别的城市或商圈,以确定各市场的发展方向及开发的先后顺序。 1.2.2要对依顺序开发的项目进行科学评估,尤其要对该物业项目的市政发展做详细了解,要避免由于市政动迁而造成的企业不必要的损失。 1.2.3要对依顺序开发的项目进行人流量的测算,并探讨营建事项、营运 事项对该项目的支持，以评估该项目是否科学、合理。 1.2.4要充分了解项目情况,有计划地准备谈判资料和谈判策略,要求每个合约都要达成公平、合理、安全的原则目标，并与业主建立良好关系。 1.2.5要配合公司营建部完成与物业工程部的技术条件交接,要做到有利、有理、有节，并磨合好两个部门的关系，为良好地完成营建工作打下一个基础。 1.2.6要配合营运部做好餐厅管理组与物业相关部门及相关人员的衔接工作,确保营运工作在物业部分的保证和配合。为营运的顺畅创造良好的外部环境。 1.2.7要维护与已开发项目业主的良好关系,为日常工作的协调、突发事件的协调及合约维护的协调建立良好的合作关系。 1.2.8要及时对已开发的项目进行检讨,了解成功的经验与失败的教训,并通过改善流程来完善开发工作手册。为今后的开发工作建立有效、完善的系统，以提升开发的成功率。 1.2.9要妥善处理开发信息，并与发展商及中介机构保持良好伙伴关系，建立广泛社会关系，为推动各市场的进一步发展建立广泛的、有效的、系统的信息资源库。 2开发部工作意义 2.1优秀的开发工作可以为企业的发展提供良好的资讯，以确保企业能正确、快速、稳定的成长。 2.2优秀的开发工作可以有效推动企业发展，提升品牌知名度，扩大市场占有率。 2.3优秀的开发工作可以建立良好的社会网络，树立良好社会形象。 2.4优秀的开发工作可以明确工作目标，减少重复工作，提升工作效率。 2.5优秀的开发工作可以有效协调营建部、餐厅与业主的相互关系，缩短交接期，压缩成本空间，提升成功机会。 2.6优秀的开发工作可以寻求合理的合作条件，为双方求得双赢的良好局面。 2.7优秀的开发工作可以为选址提供专业资讯，防止因政府行为而可能造成的企业损失（通常这类损失数额巨大）。 2.8优秀的开发工作可以为企业的发展提供源源不断的能量(新市场),确保企业持续恒久的发展势头。 3开发工作的标准流程 3.1城市规划及商圈分类： 3.1.1定义：依各个市场所属区域内的各个城市的人口数、市区面积、国民生产总值、社会消费品零售总额、全年城市居民人均可支配收入以及全年城市居民人均消费性收入等参考数据，并考量该城市在当地区域中所处的地位及重要性，将各个城市划分成不同类别的城市。依此类推,可在每个城市内划分不同类别的商圈，作为判别开发先后顺序的依据。 3.1.2城市分类: 一类城市: 一般为自然行政区划的省会级城市，或者是该自然行政区划内重要的经济中心、旅游中心，要求人口密度、人口数、人均收入、国民生产总值、社会消费品零售总额等数据均名列该自然行政区划的前茅。是我们开发的第一优先选择。 二类城市: 一般为自然行政区划的副省会级城市，是该自然行政区划内次重要的经济中心或旅游中心，一般要求人口密度、人口数、人均收入、国民生产总值、社会消费品零售总额等数据均仅次于省会级城市。是我们开发的第二选择。 三类城市: 一般为自然行政区划内的县级城市，相对一、二类城市而言，人口密度、人口数、人均收入、国民生产总值、社会消费品零售总额等均比较靠后，只能作为市场开发的储备，只有当我们的企业取得良好的发展，而且整个社会取得良好进步的前提下，才能作为我们可以考虑的开发选择。 3.1.3商圈分类： 一类商圈： 一般为该城市的商业、经济、旅游中心，要求该地区的人口密度、人口数（含游客等流动人口）、人均收入、社会消费品零售总额等数据均名列该城市的前茅。是我们开发的第一优先选择。 二类商圈： 一般为该城市的次商业、经济中心，要求该地区有较高的长住人口数，人均收入、社会消费品零售总额等数据要高于该城市的平均水平。是我们开发的第二优先选择。 三类商圈： 一般为该城市的人口聚集区，人均收入及社会消费品零售总额等数据要低于该城市的平均水平，一般不予考虑，只有当我们的企业取得良好的发展，而且要全力扩大在该市场的占有率，并经过严密的分析评估时，才能予以考虑。 3.2信息发布与收集: 3.2.1依城市规划及商圈分类的结果,用正式的书面形式,将商圈要求及商铺的技术条件告知专业地产中介公司及地产开发商，或通过广泛的社会网络发布信息，以