住宅小区项目初步设计方案.docVIP

结论及建议 Ⅰ主要技术经济指标 表1技 术 经 济 指 标 序号 项目 单位 数值 1 总用地面积 ㎡ 20,936.7 2 规划总建筑面积 ㎡ 65,913.47 2.1 其中：住宅建筑面积 ㎡ 47,652.3 2.2 其中：1-2层商铺建筑面积 ㎡ 7419.1 2.3 其中：地下停车场建筑面积 ㎡ 10842 3 建筑密度 %　 24.4 4 容积率 % 2.63 5 绿地率 % 38.3 6 项目总投资 万元 11,650.44 7 财务净现值 万元 3,001.06 8 财务内部收益率 % 73.86 9 静态投资回收期 年 0.83 10 动态投资回收期 年 0.88 Ⅱ结论 通过前面对本项目进行的SWOT分析可知，项目的优势和机会相对较多，本项目唐山房地产市场的竞争环境中和国家相关的宏观调控政策下有相对较好的发展前景。 表2 评价结论汇总表 财务评价指标 计算结果 评价标准 是否可行 全部投资年内部收益率 19% 〉13% 是 财务净现值 3101万元 〉0 是 投资回收期 2.4年 2.75年 是 借款偿还期 1.5年 且项目的财务评价指标项目及不确定性分析可以看出，本项目的盈利水平比行业的平均投资回报水平略高，且各项指标均满足评价标准，所以说项目是可行的。但是，要承认的是该项目也有一定的开发风险。所以在开发过程中，开发商应该加强对投资运作和市场信息的管理，及时调整开发进度和开发节奏，慎重考虑并制定销售价格及促销方式，通过项目的规模效应节约成本，减少资金使用，以资金合理筹措与运用来降低项目的风险。 Ⅲ 存在的问题及建议 （1）唐山市房地产市场竞争日益激烈，楼盘越来越多，本项目所在地周边的竞争项目也较多，各个开发商纷纷争夺该区域消费者。鉴于此种情况，建议开发商对消费者精确定位，将项目的主要目标客户设定为当地的中高层收入的人群、唐山市工作的高级白领以及管理人员，同时开发周边地区。 （2）对于影响项目效益的敏感性因素—项目投资来说，建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益和成本优势，尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作，通过材料统购和签订大的总包合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各种手续费用和管理费用，最大限度的节约成本，降低总投资。 （3）建议开发商在开发过程中重视经营方案的设计。对该项目来说，销售收入也是影响其盈利能力的重要敏感性因素。销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作。建议建设单位以灵活、多样的经营方式，招得八方客源。 （4）由于该开发项目风险较大，因此建议开发商应积极开发全方位的服务及物业管理业务，一方面能够为消费者和业主提供更加周到的物业服务，提高项目和开发商的品牌价值，吸引更多消费者；更重要的是能够尽可能的利用现有的资源在更多的方面为项目创造收益。业主的购房行为是一系列活动的总和，从其收集售房信息阶段到购房决策阶段以至后期的装修使用阶段，开发商都应该为其提供相应的服务项目和经营项目，最大限度地开发项目的潜在资源，达到资源的有效利用和项目经济效益的实现。  第一章 项目介绍 1．1项目背景及地块现状 1.1.1项目背景 中国房地产信息集团22日在京发布《2011中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》。在从全国251个三四线城市房地产发展潜力测评榜单上，我省的唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、邯郸共6个城市被评为发展潜力100强城市。其中，唐山位列全国第6，保定也跻身前50，名列全国第45位。秦皇岛、廊坊、沧州、邯郸分别列全国百强的第55、第63、第65和第67位。 1.1.2地块现状 XX住宅小区位于唐山西环城高速公路西侧，紧邻鼎旺国际社区，富祥楼，北侧为唐山职业技术学院西校区，南侧为直达市区的公路，规划总建筑面积为13万平方米，其中规划住宅建筑面积12万平方米左右，其它建筑面积1万平方米(主要配套设施)。容积率为1.7左右，绿地率为42%左右。项目自有资金2.5亿元。本项目土地费115万元/亩，三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为115亩。 1．2项目地块综合开发环境与必要性 1.2.1交通条件 项目与市区公路相接，仅15分钟就能到达市区。马路宽阔，车流量小，不易堵车，普通工薪阶层与学生可乘116,118路公交到达市区，112路到达新区，8路到达丰润汽车站。环城高速公路可快速到达北京，天津，曹妃甸等地。 1.2.2项目建设的必要性 ①项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，