不同程度的负面舆论对独户住宅价值的影响——一个关于污染土地评估的案例研究.pdfVIP

经济资料译丛2009年第2期 不同程度的负面舆论对独户住宅价值的影Ⅱ向 一 个关于污染土地评估的案例研究 WilliamN．Kinnard，Jr．；MaryBethGeckler；JakeW．DeLottie著 郑姗杉 译，指导老师：纪益成 原载：IAAO．IssuesConfrontingPropertiesAffectedbyContaminationorEnvironmentalProblems 一 、 引言：研究问题陈述 ’ ● 先前发表的研究已经表明，由于外部来源造成土地污染而对居民住宅产生的任何负面 影响．将直接导致市场观念的改变，从而认为由于污染问题而应该得到全面且迅速补救的可 能性，(KinnardandGeckler1991；Kinnard，Mitchell，Beron，andWebb1991；Mundy1992b；Mundy 1993)来自亚利桑那州、新泽西州、纽约、俄亥俄州和西弗吉尼亚州的研究都表明了这一点。 在被研究地区和类似情况的地区，成群的物业业主们请求为其不动产税评估进行折扣，理由 是由于现场污染而使得住宅的市场价值降低。 在某些州，评估师把折扣归为无限期。在其他情况下，将评估价值暂时进行折扣 (总体 上为2至3年)。但在有的情况下，评估者否定了任何折扣，这样的否定经常导致要求税收 复查或诉诸法庭，得到的结果各不相同。由于外部污染导致恐惧和 “污名”而要求减少不动 产税一事，在补救前后都充满了不确定性。 (Elliot-Jones1995；KinnardandDickey1995； Mundy1992a；Patchin19991；Wilson1994) 另—个更复杂的因素是：由于恐惧和污名而出现的频繁的调查报告和周期性的指控，可 能导致某—地区激烈的负面舆论所产生的影响。在本文中， 污“名”是指二级市场上不利的 舆论或者声誉，与其他相似的二级市场相比会降低资产价值。不利的舆论或负面的声誉基于 恐惧，即：害怕污染会危害人体健康和安全。害怕业主会遭到财产价值的损失。 ’作者简介：Kinnard，W．N．，Jr博士是康涅狄格不动产咨询有限公司 (RECGC)前总裁．MaryBethGeckler是 康涅狄格不动产咨询有限公司 (RECGC)前副总裁，目前就职于康涅狄格西哈特福德麦嘉基协会．JakeW． DeLottie是康涅狄格斯托尔斯不动产咨询有限公司 (RECGC)高级分析员。本文原载于 (《资产评估杂志》， 1996年 9·10月．】 · 97 · JournalofTranslationfrom ForeignLiteraturesofEconomics — — — — — 几乎所有的参考文献中所引用的文献都认为，市场价值或价格是买家和卖家市场行为的 结果。市场行为，却是基于市场参与者的信仰和态度 (特别是潜在的买家)的。只有当市场 销售和价格的记录反映了买家和卖家的信仰和态度时，才能确定污名和惧怕对价值的任何影 响是否存在以及如何衡量。(参见：美国房地产顾问协会1991；美国估价协会 1992；Kinnard和 Dickey1995；Kinnard，Dickey，和 Geckler1994；Kinnard，GEckler，和 Geckler。和 Geckler 1995；Mundy1992a，1993；Patchin1991) 文献中的公众舆论与污名 在有关环境污染 “污名”的专业或学术文献中，负面舆论的直接影响记录相对较少。美 国房地产顾问协会 (1991)和美国估价协会协会 (1992)出版的专著中有一些建