住宅产品定位发展趋势探讨之——住宅精装修.docVIP

??住宅产品定位发展趋势探讨之——住宅精装修 在美国、日本等国家的住宅市场供应中，精装修房屋达到80％以上，通过对住宅装修的标准化，使精装修房屋具备经济、舒适的效果，并有许多不同的风格可供选择。而在建筑高容积率的香港，除了一些顶级别墅，市场上很难找到毛坯房，精装修房屋已发展的相当成熟。 近年来，国内精装修房屋的市场份额增长很快，目前从全国范围来看，精装修房集中在南方和东部城市，凭借当地房地产行业成熟度比较高，开发商承担从住宅设计、装修设计、到装修施工的全部工序，通过产业集成降低开发成本。据了解，目前国内广州的精装修房比例最高，达到销售住宅比例的70% 左右，其次深圳精装修住宅比例近40%，上海在中心城区的精装修房比例基本超过40%，郊县区域的精装修房比例为15%—20%之间，而北京精装修房屋比例也达到25％左右。目前西安市住宅市场中房屋普遍是以毛坯房交付，再由业主自行装修使用，通过对近年来西安房产市场推出的七百余个住宅项目的统计，成品房仅占到8％，远低于国内一些房地产业比较成熟的城市。市场上的装修房主要是位于城内及交通干线两侧的精装小户型公寓项目，期间也有一些大型的精装修社区推向市场，如城北【珠江新城】项目和曲江【富力城】项目等，但精装房暂未成为市场的主流产品。精装修住宅有益于市场供需双方2002年建设部曾颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》，在全国倡导住宅商品房精装修，近年来随着行业的成熟，住宅精装修从技术和施工的角度，逐步具备了大批量实施的条件，而精装修房屋的发展符合市场供需双方的利益。对于开发商而言，住宅精装修可成为项目营销的亮点。精装修房可以形成与其他竞争产品之间的差异，提高了产品的附加价值，提成产品品质，通过装修档次的调整更好的把握市场细分，成为项目营销的亮点。其次，集中装修可降低装修成本。二次装修过程中会存在结构安全、环境安全、资源浪费以及费时、费力、费神等问题。而相比之下，精装房在减少成本、节约资源、节约时间等一系列问题上都有很大优势。另外，精装修房可降低财务费用，规避相关税费。通过房屋预售时间与装修实际施工日期形成时间差，可在较长时间内无成本持有装修款，缓解项目开发资金压力，减少了财务费用。通过与关联装修公司合作，使开发利润回流装修公司，是一些开发商规避土地增值税的方法。通过装修标准的调整，也可以在一定的范围内控制房屋销售价格，为销售过程中房屋售价的调整留有余地。对业主而言，避免二次装修对工作和生活的影响。大部分业主对于装修了解程度有限，在装修设计、材料采购、施工管理等方面难以面面俱到，加之城市的工作节奏较快，旷日持久的家庭装修给业主工作、生活都带来了很大的影响。根据西安新兰德市场调研公司对购房者的调查发现，愿意选择简装和精装的客户明显上升，选择毛坯房客户的比例继续下降，说明随着装修房屋的成熟，业主对装修房屋的接受程度在提高。同时，可减轻业主资金压力。精装修房屋将装修费用计入房价，客户通过选择按揭贷款付款的方式，装修款不必一次性支付，可以减轻了资金压力。精装修住宅质量是关键从市场上精装修住宅的开发来看，目前存在的主要问题有两个方面。一是对装修质量的担心。消费者担心精装修房屋精装修房缺乏法律及合同方面的保障、精装修不到位、家具板材出现以次充好、以假充真的情况，售后服务不健全等。一些开发商也担心对装修队伍的监控难度大，在房屋交付时出现太多返修整改情况，影响到开发商的企业形象和销售工作。二是担心精装修房屋千篇一律，难以很好的满足客户个性化需求。归根结底，这些问题主要是因为目前装修市场不成熟引起的，传统的工装队伍难以保证精装修工程对质量的精细化要求，而大量的家装公司受自身规模实力和发展水平的影响，暂不能满足精装修住宅发展的要求。但随着精装修房屋供应量的提高，相应的配套服务队伍发展很快，通过在人力资源、材料采供、施工管理和验收等方面提高，将逐步满足住宅精装修发展的需要。精装修住宅是必然趋势应该看到，现在市场上销售的毛坯房不是真正意义上的商品房,而是一种商品房的半成品或者初级产品。精装房在减少成本、节约资源、节约时间等一系列问题上都有很大优势，随着经济不断发展，住房环境不断断改善和消费者消费观念不断变化，精装房取代传统毛坯房将会成为一种新的趋势。深圳万科地产发布2007—2008年发展策略中也表示，未来将全面供应带装修的房子，2008年可能有80%的精装修房子进入市场，而从2009年开始将100%提供带有精装修的房子，即使是低密度住宅也不例外。中国的住宅生产方式正由粗放向集约型转变，发展精装修房对于节省因二次装修带来的大量能耗，节约社会资源都非常重要，发展精装修房符合开发商、消费者共同的利益，必将成为住宅市场的主流产品。